Brandschutz in Gewerbe-Mietverträgen (Multi-Tenant-Objekte)

• Bauordnungsrecht (MBO/LBO): Hier sind Grundsätze z.B. zur Einteilung in Gebäudeklassen (§Klassen 1–5 über Höhe/Personenzahl), Anforderungen an Rettungswege (§MBO §14/§33), Brandabschnitte (§14, MIndBauRL), Feuerwiderstandsdauern etc., formuliert. Nach der Muster-Industriebaurichtlinie MIndBauRL gelten für gewerbliche Industriebauten z.B. Mindestanforderungen, damit die Schutzziele von §14 MBO (Menschenrettung, Brandbekämpfung, Rettungswege) erfüllt werden.

• Sonderbau-Richtlinien/VOen: Unter mehr als 22 m Höhe oder besonderen Betriebsarten fällt oft die Hochhaus-Richtlinie (M-HHR) oder Versammlungsstättenverordnung (MVStättVO). So sind etwa in Versammlungsräumen über 200 Personen spezielle Fluchtweg- und entsprechungsflächen nach MVStättVO zu betreiben. Verkaufsstätten ab bestimmter Fläche müssen etwa nach den landesspezifischen Verkaufsstättenverordnungen ausgerüstet werden (z.B. Sprinklerpflicht in >2000m² Flächen). Garagen unterliegen der Muster-Garagenverordnung (M-GarVO), die Garagen nach Nutzfläche in Kleingaragen (≤100 m²), Mittelgaragen (100–1000 m²) und Großgaragen (>1000 m²) klassifiziert.

• Arbeitsstättenrecht: Auf die „Arbeitsstätte“ gemäß ArbStättV sind zahlreiche Brandschutz-ASR anwendbar. Wichtige Beispiele sind ASR A1.3 (Sicherheitskennzeichnung), ASR A2.2 (Maßnahmen gegen Brände – Feuerlöscher, Löschmitteleinheiten), ASR A2.3 (Flucht- und Rettungswegebreiten, -gestaltung), A3.4/3 (Raumbeleuchtung/Notbeleuchtung) und ggf. A1.8 (allg. Verkehrswege bei Fluchtwegbreite). Die ASR konkretisieren die Pflichten nach ArbStättV – z.B. gelten für Fluchtwegbeleuchtung und Brandschutzzeichen (EN ISO 7010) festgelegte Ausleuchtungsstärken. Unterweisungen nach ArbSchG §12 müssen Betriebsbegehungen, Brandklassenwissen und das richtige Verhalten im Brandfall umfassen.

• DGUV (Unfallversicherung): DGUV Vorschrift 1 gilt für alle Betriebsgrößen (Allgemeine Unternehmerpflichten) und verweist explizit auf erforderlichen Arbeitsschutz auch im Brandfall. DGUV-Informationen konkretisieren: So stellt DGUV 205-003 (2014) Anforderungen an Ausbildung und Bestellung von Brandschutzbeauftragten, DGUV 205-023 regelt Brandschutzhelfer. Die Fire-Protection-Organisation umfasst zudem den betrieblichen Part (Feuerlöscherpflege, Evakuierungsübungen u.ä.).

• DIN- und EN-Normen: Relevante Normen sind z.B. DIN 14096 (Brandschutzordnung A/B/C), ISO 23601 (Flucht- und Rettungspläne; KENNZEICHEN nach ISO 7010), DIN 14095 (Feuerwehr-Laufkarten/Pläne), DIN 14675 (Aufbau/Qualifikation BMA-Fachfirma und Betrieb/Sicherung Brandmeldeanlagen), EN 12845 (Sprinkleranlagen), EN 12101/DIN 18232 (RWA/T-NRA/MRA, Rauch- und Wärmeabzugsanlagen), DIN 14677 (Feststellanlagen Instandhaltung) sowie DIN VDE 0108-100 (Sicherheitsbeleuchtung). Diese Normen enthalten konkrete Vorgaben und Prüfintervalle (siehe Abschnitt Technische Schnittstellen). Beispiel: DIN 14096 regelt Aufbau und Aushang von Brandschutzordnungen (Teile A/B/C) – Teil A etwa ist als für alle Aushang „Verhalten im Brandfall“ verpflichtend in jedem Gebäude einzuhängen.

• Gefahrstoffe/Lager: Für die Lagerung z. B. von Lithiumbatterien gelten TRGS 510 und spezielle Regelwerke. Bei normalbrennbarem Lagergut werden nach TRGS 510 Lagerklassen definierte Brandlasten (kJ/kg) zugeordnet, die in Brandschutzkonzepten zu berücksichtigen sind. Für Lithium-Ionen-Batterien enthält z.B. ein VdS-Merkblatt (Datenblatt 8-9) konkrete Anforderungen an Sprinkler-/Niederschlagsanlage und Lageranordnung (Block- vs. Regallagerung) je nach Energiekapazität. Aktuelles Beispiel: Bei Lithium-Batterielagern weist VdS darauf hin, dass Brände durch Li-Ion-Batterien inzwischen etwa 20 % der energiebezogenen Schäden ausmachen. Dies unterstreicht den Bedarf an speziellen baulichen (Feuerwiderstand, Abschottungen) und technischen Maßnahmen (z.B. spezielle Vollwasser-Sprinkler nach VdS CEA 4001-11, Brandschutzsteuerung).

• Bauprodukterechte: Bauprodukte (Brandschutzabschottungen, Rauchklappen, Türen) müssen CE- oder Ü-Zeichen haben. Die jeweilige Landes-Bauordnung verpflichtet zum Nachweis der Übereinstimmung mit Zulassung/AbZ (z.B. DIBt) sowie zur typischen PrüfVO (z.B. Garagenverordnung Prüfung, Brandschutzanlagen nach PrSV).

Während MBO und Mustererlasse bundesweit einheitlich sind, gibt es Landesabweichungen, z.B. in NRW (Nordrhein-Westfalen, Landesbauordnung NRW zusammen mit SonderbauV NRW), Bayern (Bayerische LBO) und Berlin (BauO BE). Teilweise gelten in einzelnen Ländern frühere Fassungen von Muster-RL. Beispielsweise wurden die neue M-GarVO und M-HochhausRL 2022 veröffentlicht, die in einigen Ländern (z.B. NRW, BY) aktuell noch als Entwurf gelten können. Solche Unterschiede beeinflussen vor allem Detailauflagen (z.B. Mindestteifen von Treppenhäusern, Sprinklerpflicht in Hallen) und müssen beim Objektcheck beachtet werden.

• Betreiber/Eigentümer (Vermieter): Ist für die Bereitstellung sicherer Gebäudegrundstrukturen verantwortlich (Dach/Fach). Dazu zählen Instandhaltung der Bauteile im Brandschutz (z.B. intakte Sichherheitsabschlüsse, Treppen- und Flurbreiten, Funktion von Brandschutztüren) sowie Technik-Systeme in den Allgemeinbereichen (Brandmeldeanlagen, RWA, Sprinkler, Feuerwehr-Druckknopfmelder). Oft ist der Eigentümer zugleich Betreiber der Gesamtanlage und betreibt das zentrale Sicherheitszentrum (z.B. Empfangszentrale, Alarmierung). Vertragsklauseln schreiben dem Vermieter meist die Pflege der baugenehmigten Ausstattung vor. Er stellt z.B. die jährliche Wartung/Prüfung (gem. BetrSichV/PrüfVO) sicher und führt behauptete Behördenauflagen an der Gesamtstruktur (etwa Brandschutzmängel in Treppenhäusern) durch. Bei Änderungen außerhalb der Mietbereiche (z.B. Aus- oder Umbau von Treppenhausabschnitten) initiiert der Vermieter das Genehmigungsverfahren.

• Mieter: Betrifft alle Maßnahmen im Mietbereich und den jeweiligen Arbeits-/Betriebsprozessen. Der Mieter muss den sicheren Betrieb gemäß Baugenehmigung gewährleisten (Stör- und Gefahrenabwehr). Kernaufgaben sind Erstellung und Aktualisierung der betrieblichen Brandschutzordnung (BSO) gemäß DIN 14096 (Teile A/B/C) und Durchführung der Mitarbeiterunterweisungen (z.B. gemäß DGUV 205-023 für Brandschutzhelfer). Er bestellt Brandschutzhelfer und ggf. einen Brandschutzbeauftragten nach Arbeitschutzrecht, führt regelmäßige Feuerlösch- und Räumungsübungen (Abschaltpprozeduren) durch und sorgt für Dokumentation. Prüfpflichtige Kleinlöschgeräte (Feuerlöscher, Wandhydranten) und persönliche Schutzausrüstungen (z.B. Schutzkleidung) im Mietbereich organisiert der Mieter. Umgekehrt darf der Mieter bauliche Fluchtwege nicht eigenmächtig verändern (Mietvertragsklauseln verbieten Änderungen an Rettungswegen ohne Genehmigung).

• Koordination Multi-Tenant: Bei mehreren Mietern innerhalb eines Gebäudes werden „Gemeinschaftsflächen“ (Flure, Treppen, Foyers, Technikzentralen) oft vom Eigentümer betrieben. Hier sind klare Schnittstellen zu definieren: Wer übernimmt etwa die Alarmierung (Zentrale oder jeweiliger Mieter), noch wichtiger die Schnittstelle bei Asynchronitäten (z.B. wenn einer der BMA-Sensoren anspricht, wer alarmiert Feuerwache?). Ein zentrales Brandschutzhandbuch oder Organisationshandbuch sollte Rollen und Verantwortlichkeiten (z.B. RACI-Matrix) festhalten: Wer meldet dem Brandschutzbeauftragten neue Mieter-Änderungen, wer trägt Schäden an Brandschutzeinrichtungen auf dem Gemeinschaftsgrundstück, wer führt „Lastplanner“ bei Bauarbeiten und Impairments? Gute Verträge schreiben unabhängige Kommunikation vor: So sollte der Mieter jede Betriebsänderung der Brandschutzordnung oder Umbauankündigung unverzüglich dem Vermieter melden, und umgekehrt behördliche Brandschutzauflagen sofort jedem Mieter kundtun.

• Brandschutzbeauftragte: Werden in der Regel nach Unternehmen benannt. In Multi-Tenant-Objekten eignet sich gegebenenfalls auch ein einzelner übergeordneter Brandschutzbeauftragter des Betreibers, der die Belange aller Mieter koordiniert (z.B. in großen technikzentralen Service-Einrichtungen). Alternativ kann jeder Mieter einen eigenen BSB stellen, der aber in allen wichtigen Fragen mit dem Betreiber-BSB abstimmt. Wichtig ist, dass der BSB entsprechend DGUV 205-003 qualifiziert ist und ohne Interessenskonflikte agiert (er darf z.B. nicht gleichzeitig der Brandschutzbeauftragte eines Brandschutztechnik-Planungsbüros sein).

Nach §10 ArbSchG müssen in jeder Arbeitsstätte Brandschutzordnungen aufgehängt werden. Gemäß DIN 14096 gliedert sich die BSO in Teil A (Verhalten im Brandfall, an alle gerichtet), Teil B (Anweisungen für Brandschutzhelfer) und Teil C (Anweisungen für Brandschutzbeauf-tragte). Teil A ist als DIN-A4-Plakat für alle Personen sichtbar in Fluren oder Foyers auszuhängen. Es enthält stichwortartig Verhaltensregeln (z.B. „Brand melden, Mitarbeiter warnen, Fluchtwege benutzen, Feuerlöscher einsetzen“) und Sicherheits-Zeichen nach ISO 7010 (Löschgeräte, Notausgänge). Teil A darf pro Sprache nur eine Seite umfassen; Fremdsprachen erfordern eigene Aushänge. Teil B/C werden intern an spezifisches Personal verteilt. Die Brandschutzordnung muss aktuelle Betreibsnamen und Lagepläne enthalten. Typischer Inhalte sind Ablauf bei Feueralarmsignal, Ansprechpartner (Brandschutzbeauftragter, Feuerwehr), Standort von Flucht- und Rettungsmitteln, Lage der Brandmeldezentrale, Sammelplätze. Änderungen (z.B. neue Fluchtwegbildschirmschilder oder Zuständigkeitswechsel) erfordern sofortige Anpassung der BSO. Die Pflicht zum Aushang und zur Aktualisierung ergibt sich aus der ArbStättV/ArbSchG; Missachtung kann mit Bußgeldern belegt werden.

ArbSchG verpflichtet zur Unterweisung aller Beschäftigten in sicherheits- und gesundheitsrelevanten Maßnahmen, also auch in Brandschutz. Das konkrete Timing regelt die DGUV-Information: Neue Mitarbeiter müssen sofort belehrt werden, dazu halbjährliche Wiederholungen oder bei wesentlichen Änderungen. Inhalte sind u.a.: Brandgefahren am Arbeitsplatz, Verhalten im Brandfall, Handhabung von Feuerlöschern (praktische Löschübungen). DGUV 205-023 fordert für Brandschutzhelfer mindestens 24 Unterrichts-Einheiten (à 45 min) und regelmäßiges Auffrischungstraining (z.B. alle 2 Jahre). Evakuierungsübungen (Alarmierung und Evakuierung) sollten mindestens jährlich, idealerweise halbjährlich geprobt werden. Bei Multi-Tenant-Objekten ist ein gemeinsamer Alarmplan nötig: Beispielsweise können Rauchansammlungen in einem Mietbereich Alarm in allen Teilnehmern auslösen. Es empfiehlt sich eine übergreifende Räumungsorganisation (z.B. Sammelstellen außerhalb). Jeder Mieter benennt Räumungshelfer pro Fluchtwegbereich. Die Alarmierungswege (Brandmelderzentrale ansivere Sicherheits- oder wer? sind festzulegen). EFL-Anlagen können auch interne Alarmsignale (Sirenen, Durchsagen) steuern. Sinnvoll ist die Integration der BMA mit Sprachalarmanlage (ELA), sodass im Brandfall klare Durchsagen erfolgen. Übungen sollten protokolliert werden (Datum, Teilnehmer, Zeit).

Baustellenarbeiten mit offenem Feuer oder erhitzten Geräten (Schweißen, Schneiden) stellen ein hohes Brandrisiko dar. In Bestandsobjekten sind die Abläufe strikt zu regeln: Nach VdS-Merkblatt 2007 und DGUV/ASR-Auflagen ist vor Beginn jeder Schweißarbeit ein Freigabeschein (Hot-Work Permit) einzuholen. Dieser wird üblicherweise vom Brandschutzbeauftragten (oder einer verantwortlichen Führungskraft) ausgestellt und dokumentiert: Er bescheinigt Vorliegen der erforderlichen Schutzmaßnahmen (z.B. Reinigung der Umgebung von brennbarem Material, Bereitstellung von Feuerlöschern, Unterlegung feuerbeständiger Decken). Die Permit-Vergabe kann an Bedingungen knüpfen (Brandwache – ggf. 30 min Nachbeobachtung nach Feuerende). In stark frequentierten oder aufwändigen Mieterausbauten empfiehlt sich eine Digitaldokumentation der Freigabescheine (im zentralen Handbuch). Erfolgt Arbeiten außerhalb der regulären Zeiten (z.B. nachts), ist besonders auf Störmeldungen (Tonband, Kamera) und Wiederinbetriebnahme nach Abschluss (z.B. Wiederanschluss Lüftung nach Rauchverbrennungstest) zu achten.

Unter „Impairment“ versteht man die planmäßige/eingeschränkte Außerbetriebnahme von Brandschutzkomponenten (z.B. wegen Reparatur, Prüfung, Umbau). Jede Anlage (BMA, Sprinkler, RWA, Feststellanlagen, Feuerwehr-Druckknopfmeldeanlagen) muss im jährlichen Betriebsablauf geprüft werden (PrüfVO für Brandmeldeanlagen, Löschanlagen, RWA etc.). Treten lokale Abschaltungen auf (z.B. ein Stockwerk der Sprinkleranlage wegen Wartung), sind Ersatzmaßnahmen (z.B. mobile Feuerlöscher, Brandsicherheitswache) zu aktivieren. Vorlagepflichtige Freigaben beim Betreiber/BSB beugen dem Illegalbetrieb vor.

• Meldung geplanten Impairments (z.B. Bauleiter meldet dem BSB Abschnitte, die isoliert werden sollen),

• Genehmigung durch Brandschutzverantwortlichen (ggf. mit Behördensicht),

• Dokumentation Ersatzmaßnahmen / Notfallkontakte,

• Abschlussabnahme und Rückführung in Normalbetrieb,

• Nachtrag im Wartungsbuch. Auch ungeplante Ausfälle (Defekt Brandmelder, Baumaßnahmen) durchlaufen de facto diesen Prozess: Der BSB initiiert dann sofortige Sicherheitsrunden. Alle Unterbrechungen müssen im zentralen Prüfcalender vermerkt werden. Versäumnisse (z.B. Ausfall der Sprinklerpumpe ohne Ersatzfreigabe) sind meldepflichtig gegenüber Behörde/Versicherung.

Ein zentrales Brandschutzhandbuch (BS-Handbuch) im FM-System ist zentrale Dokumentationsstelle: Es enthält u.a. das Brandschutzkonzept, behördliche Auflagen (Bauordnungsamt, Gewerbeaufsicht), Flucht- und Rettungspläne, Feuerwehrpläne (gem. DIN 14095), Bestandspläne, Wartungsprotokolle (BMA, RWA, BSM sowie Löschgeräte), Unterweisungsprotokolle und Übungsauswertungen. Für Multi-Tenant-Objekte gilt: Jeder Mieter sollte einen eigenen Brandschutzordner führen, der aber auf das zentrale Handbuch abgestimmt ist. Zum Beispiel befinden sich in einem Vermieter-Handbuch Übersichten über alle Mieter inkl. Flächenlisten, Brandschutzzuständigkeiten und gemeinsame Alarmkonzepte.

• Feuerwehr- und Rettungswegpläne (an Hand geplanten Wegen, große Gebäude: Feuerwehr-Laufkarten nach DIN 14095) – liegen meist der Baumaßnahme zugrunde, doch Aktualität muss bilanziert werden (z.B. neue Brandschutzklappen).

• Flucht- und Rettungspläne nach DIN ISO 23601 (Maßstabskizze jedes Geschosses mit Symbolen für Notausgänge, Wasserentnahmestellen, Sammelplätze) – sind im regelmäßigen Turnus (z.B. alle 3 Jahre) zu überprüfen. Integration in den Plan: Umgebung der Sammelplätze, Notrufnummern des Werksfeuerwehrhauptquartiers.

• Brandschutzordnungen A/B/C je Mieterbereich (siehe Abschnitt), jeweils handschriftliches Exemplar im Haupt-Office des Mieters.

• Wartungs- und Prüfberichte: Nach BetrSichV/PrüfVO sind Sachverständige oder Fachfirmen z.B. für BMA (DIN 14675), Sprinkler (EN 12845), ELA/SAA, RWA u.a. zu beauftragen. In den Verträgen sind Pflichten (z.B. jährlich Inauguralprüfungen) exakt festgehalten. Der Nachweis („TÜV-Bescheinigungen“) ist im BS-Handbuch zu archivieren. Auditfirmen (bspw. Brandschutzbehörde, Ersthelfer-Verband) verlangen diese Papiere.

Die Dokumentation (Pläne, Handbuch-Version) muss mit Datum und Verantwortlichem versehen und versioniert sein. Empfehlenswert ist eine digitale Ablage in einem geschützten FM-Tool (z.B. CAFM mit Modul Brandschutz), mit Zugriffsrechten für Eigentümer, Mieter und Behörden.

In Gewerbeobjekten sind diverse Brandschutztechnische Anlagen installiert. Im Mietverhältnis muss klar geklärt sein, wer für Betrieb, Wartung, Aufschaltung und Kosten aufkommt.

• Brandmeldeanlage (BMA) nach DIN 14675: Im Normalfall gehört die Zentrale dem Gebäudeeigentümer. Die Aufschaltung zum 24/7-Meldeempfang (Brandwache, Feuerwehr) erfolgt meist parallel über ein Eigentümer-Funk- oder Telefonnetz. Verantwortlich für Wartung und Prüfungen (DIN 14675 Teil 1-2) ist der Betreiber; im Multi-Tenant-Fall schließt man oft einen Dienstleistungsvertrag zwischen Vermieter und Fachfirma ab, wobei die Kosten auf die Mieter umgelegt werden können. Die Mietverträge sollten definieren, wer bei erneuten Mieterwechseln die Programmierung und gleichbleibende Adressierung (Brandmelderortung) sicherstellt (häufig der Vermieter).

• Sprachalarmierung (SAA/ELA): Oft Teil der BMA oder separater Baustein. Betreiberpflicht: Einwandfreie Lautsprecherabdeckung in allen betroffenen Bereichen (Lautstärke). Im Entwurf werden oft „Musikalarmgeräte“ vermieden zugunsten synchroner Ansagen. Wie die SAA bei Probebetrieb eingespielt wird, muss festgelegt sein (Projektion vs. Realstimmen-Aufnahme).

• Entrauchung/Rauchableitung (RWA/NRA/MRA): Notwendigkeit durch EN12101/DIN18232 oder Landesbauordnungen. Wer die Steuerung (z.B. Durchfeuermelder oder manuelle Auslösung) überwacht, muss feststehen. Betreiber installiert und wartet die Zentrale (häufig GRZ=[Gebäude-RWA-Zentrale] beim Vermieter). Vor dem Einsatz durch Mieter müssen die Rauchschürzen gekennzeichnet und Betriebsanweisungen ausgegeben werden. In Logistikflächen mit hoher Brandlast (herabgesetzte gestapelte Paletten, hohe Decken) wirken RWA stark, um Fluchtwege zu schützen.

• Sprinkleranlagen (EN 12845, VdS 2109/CE): Oft anlageweise ausgeschlüsselt nach Risikoklassen. In Bürogebäuden können Sprinkler fehlen oder nur in Tiefgarage vorhanden sein (siehe Garagen-Sprinklerrichtlinie M-GarVO). Wo vorhanden (insbes. Logistik), ist üblicherweise der Vermieter Anlageninhaber in den Allgemeinflächen. Die Wartung (jährl. Hauptinspektion, quartalsweise Gruppen- und Pumpenprüfungen) obliegt dem Betreiber und wird per PrüfVO-Nachweis dokumentiert. Mieter tragen keine Kosten für den Normalbetrieb, sollten aber (per Vertrag) über geplante Stillsetzungen informiert sein.

• Feststellanlagen (FSA) nach DIN 14677: Halten Brandschutztüren offen. Der Vermieter installiert und wartet die Steuerungen (Trennelemente, Stromversorgung, Rauchmelder). Mieter dürfen FSA nicht manipulieren (kein Entfernen von Rauchmeldern oder Beschädigung). Verantwortlich ist der Betreiber für Viertel-Jahres-Prüfungen. Bei Manipulation (=Störung) muss der Mieter sofort informieren; der Vermieter veranlasst dann schneller Nachinstallation oder Reparatur (Störeinsätze).

• Feuerwehr-Schlüsseldepot (FSD) gemäß DIN 14637: Wurde i.d.R. bei Neubauten vorgesehen. Gemeinsame Schlüsselkästen ermöglichen Feuerwehr-Zutritt. Vermieter bestellt Wartungsvertrag (jährliche Inspektion der Schlüsseldepots nach DIN 14677). Mieter müssen auf die Existenz hinweisen und keine unbefugten Kopien anfertigen. Die Handhabung (Zutrittsmöglichkeiten, Lagepläne zum Schlüsseldepot) gehört ins Feuerwehrlaufkarten-Set.

• Sicherheitsbeleuchtung (EN 1838/DIN VDE 0108-100): In Fluchtwegen (insb. untergeordnete Räume ohne Fenster) sowie bei Gängen/Stationen muss eine Autark-Betriebs-Beleuchtung existieren. Betreiber trägt die Beschaffung und Wartung (die ASR A3.4/3 fordert vierteljährliche Funktionstests, jährliche Hauptprüfungen). Mieter müssen sicherstellen, dass keine Leuchten abgehängt oder Abdeckungen deaktiviert werden.

Auch Architektonisch ist auf Flucht- und Rettungswege (Breite min. 1,20–2,40 m je nach Personenanzahl, ASR A2.3) zu achten. Brandabschnitte: Massivtrennwände und -decken müssen erhalten bleiben. Tenant-Fit-Out: Bei Umbauten/Durchbrüchen sind Abschottungen (Feuerschotts) nach MLAR bzw. den Landes-Lüftungs-Richtlinien (z.B. MLAR, MLüAR) fachgerecht auszubilden. Mietvertragsklauseln können verlangen, dass Betriebe keine neuen vertikalen Installationsschächte ohne Genehmigung setzen. Bei Verstößen (offene Brandabschnitte durch Kabelkanäle) drohen behördliche Nachforderungen.

• Lithium-Batterielager (TRGS 510): Für den Lagerungsort von austauschbaren Li-Ion-Akkus gelten besondere Regeln. Überschreitet die Gesamtenergiemenge 50 kWh pro Lagereinheit oder 800 kWh Rauminhalt (z.B. E-Bike-Akkus in Werkstatt), sind etwa automatisierte Feuerlöschsysteme notwendig. Im Brandfall entwickeln Li-Ion-Batterien enorme Hitze (Fachversuche zeigen meterhohe Flammen). Maßnahmen umfassen: Nicht brennbare Lagerregale mit Sprinkler in jeder Ebene nach VdS CEA4001 (Kat. IV), Abstände/Freiraum um Batterien, eigenständige Brandschutzabschlüsse (Feuerwiderstand), CO₂-Detektion bzw. Thermosensoren und eine Zugabtrechnung von Lüftung/Beleuchtung im Alarmfall. In Multi-Tenant-Warehouses sollten Batterielager nur in abgesonderten Brandabschnitten erlaubt sein (ggf. mit eigenem Alarmsignal). Nach TRGS 510 müssen Lithium-Akkus als besonders gefährliche Stoffe behandelt werden (GefStoffV); das Personal ist entsprechend zu instruieren und Schutzkleidung (gegen Ausbreitung brennender Chemikalien) bereitzustellen. Versicherer wie VdS fordern Datenblätter – konkretisierte Sprinkler-Deckengrößen nach Art der Verpackung.

• E-Mobilität/Ladeinfrastruktur: Laden von E-Fahrzeugen (Autos, E-Fahrräder) bringt neue Gefahren. Die Feuerwehr empfiehlt (VdS 3885) z.B., Stationen in offenen bzw. weit belüfteten Bereichen anzubringen. Baurechtlich gelten Ladesäulen als „bauliche Anlagen“ im öffentlichen Verkehr (diese Einstufung ist allerdings nicht immer eindeutig). Folgendes sollte beachtet werden (vgl. Praxisempfehlungen): Keine brennbaren Gegenstände um Ladeplätze herum lagern, permanente Kennzeichnung des Ladestandorts, und – falls in Tiefgaragen – Installation von Rauchabzugsanlagen oder wärmefesten Unterdeckensprinklern. Für abgeschlossene TG über 100 m² schreibt z.B. der LBO NRW Sprinkler und Abgasabsaugung vor. Bei Ladeinfrastruktur über 11 kW müssen Kabel und Anschlüsse durch Elektrofachkräfte installiert sein. Organisatorisch muss klar sein, wie Brände an Ladesäulen gemeldet werden (manuelles Not-Aus, Brandschalter). In Bürokantinen bzw. Parkhausstrukturen wird oft eine Ladeflächen-Brandfallsteuerung eingesetzt: Bei Batterieschaden das Lüftungs-/Ladekabelnetz automatisch trennen und Räumung auslösen.

• Brandlastmanagement in Logistik: Logistik- und Lagerhallen weisen meist höherer Brandlastdichten (MJ/m²) auf, insbesondere bei dichter Blocklagerung. Hier gelten zusätzlich Industriestandards (z.B. MIndBauRL) und VdS-Empfehlungen. Beispielsweise sind Regalanordnungen so zu planen, dass je nach Sprinkler-Typ bestimmte Mindestabstände eingehalten werden (Abstände nach VdS 2310/2510). Wird Umlagerung oder kurzzeitige Überschreitung der Lagerklasse nötig (z.B. vor Inventur), müssen Ersatzmaßnahmen greifen (beaufsichtigte Schicht, temporäre Sprinklerstrahltests). Regelmäßige Überprüfung der tatsächlichen Lagermenge im Keller (angebaute Brandschutztüren zum Versorgungsraum müssen funktionstüchtig bleiben) verhindert verdeckte Gefahren. Raucharme Zonen (Entlüftungsstrategien) können im Brandfall helfen, Fluchtwege begehbar zu halten.

• Verantwortlichkeitsmatrix (Vermieter/Mieter): Eine übersichtliche Matrix ordnet Systeme und Flächen zu. Beispielsweise trägt der Vermieter typischerweise die Kosten und Organisation für BMA, Sprinkler, RWA, Treppenhäuser, externe Fluchtwegbeleuchtung, Feuerwehrzufahrt/ -flächen (DIN 14090), zentrale FSD etc. Der Mieter übernimmt in der Regel Lösungen für tragbare Feuerlöscher, interne BSO/Aushänge, Regel-Wartung kleinerer Löschanlagen (z.B. CO₂-Löschanlage in Serverraum), Datenblattersammlung (Gefahrstoffe nach TRGS516), und die Übermittlung aller Änderungen an den Brandschutzverantwortlichen. In der Matrix sollte außerdem der Umfang der Eigentums- oder Betriebsflächen (Allgemeinbereiche vs. Mietflächen vs. Technik- oder Rettungswege) festgehalten werden. Ein RACI-Modell (Responsible/Accountable/Consulted/Informed) klärt, wer entscheidet, wer ausführt, wer informiert wird (z.B. Vermieter R, Mieter Ausführung beim Einbau eines neuen Data-Room-Sprinklers).

• Übergabe/Rückgabe: Beim Mieterwechsel ist ein „Brandschutz-Exit-Protokoll“ sinnvoll. Es umfasst den Abgleich des Ist-Zustandes mit im Mietvertrag oder behördlichen Auflagen offenen Punktelisten (bspw. fehlende Prüfprotokolle von BMA oder Mängel in der Fluchtwegkennzeichnung). Etwaige Brandschutzmängel müssen schon bei Rückgabe protokolliert werden („weiße Mängel“). Der Nachmieter oder Vermieter kann dann eine Kostenübernahme oder Fristsetzung verlangen. Die Übergabe sollte idealerweise auch die zentrale Übergabe aller Brandschutzdokumente (Brandschutzkonzept, Abnahmeprotokolle, Rohrleitungspläne Sicherheitstechnik) beinhalten. Bereits hier müssen Neuauflagen aus Prüfbüroberichten (z.B. fehlende Absperrklappen) adressiert werden.

• Tenant-Fit-Out / Nutzungsänderungen: Jeder Ausbau oder geänderte Nutzung der Fläche erfordert Prüfung gemäß Bauordnung (genehmigungspflichtig oder anzeigepflichtig). Der Mieter muss dem Brandschutzkonzept (bzw. aneseitigem Zustand) entsprechende Bauanträge vorlegen und die behördliche Genehmigung bzw. Erlaubnis einholen. Der Vermieter sollte im Mietvertrag die Kooperationspflicht verankern (gibt Absicht zum Einholen der Genehmigung und nötige Nachweise). Dabei spielt die vfdb-Richtlinie 12-09/01 (Brandschutzkonzepte für Neu- und Umbauten) eine Rolle: Bei größeren Änderungen ist vom Planer ein Abgleich mit dem Gesamtbrandschutzkonzept vor Ort erforderlich. Werden z.B. Räume plötzlich vollflächig verriegelt (Büroraum zu Datacenter), müssen zusätzliche Rauchschutzklappen, zusätzliche Laserwarnmelder u.ä. nachgerüstet werden. Alle Durchdringungen nach MLAR (Muster-Leitungsanlagenrichtlinie) – etwa Kernbohrungen für Netzwerk-Kabel – sind mit nicht brennbaren Schotts zu verschließen. Die Mietvertragsklauseln sollten hier festhalten, dass „neue Installationsschächte ohne Zustimmung des Brand-schutzverantwortlichen zu schließen sind“. Explizit zu regeln sind auch Regelungen für Gefahrgut- und Batterielager: Man darf nicht unabhängig von einander Batterien > 100 Ah oder Gefahrstoffe > begrenzter Höhe lagern, ohne spezielle Genehmigung, da sonst behördlich Gefährdungsbeurteilungen verlangt werden. Die TRGS 510 Obergrenzen (bei >200 kg bestimmter Flüssigkeiten in Lagerklasse) müssen beachtet werden.

• PrüfVO-/Sachverständigenprüfungen: Die Prüfverpflichtungen für Einrichtungen (§14 BetrSichV, §6 SprinklerV, RWA-PrüfVO, BMA-PrüfVO etc.) liegen beim Betreiber der Anlage. Im Mietrecht wird meist vereinbart, dass der Vermieter die Prüfungen organisieren lässt und der Mieter die Kosten dafür trägt (Nebenkosten). Die Prüfzeugnisse (soweit mietbar, z.B. Materialien, Geräte im gemieteten Bereich) müssen dem Mieter auf Verlangen vorgelegt werden. Wichtig ist die länderspezifische Regelung: In NRW z.B. ÖBP (Öffentlicher bestellter Sachverständiger) für RWA, in BE tragbare Ausnahmen. Mieter sollten verlangen, dass zumindest die letzte Prüfmeldung vor Vertragskostürung als Kopie ausgehändigt wird.

• Feuerwehr-Schnittstellen: Feuerwehrpläne (DIN 14095) und Zufahrtspläne (DIN 14090) sind in der Regel Anforderungen für das Gebäude als Ganzes. Der Vermieter trägt daher Leitung zu Feuerwehrzentrale/ÜLF. Allerdings muss jeder Nutzer sicherstellen, dass Wege zwischen Mieteinheit und nächster Feuerwehrzufahrt frei bleiben (§, siehe Bauordnung). Praxis: Verkehrsflächen außen (Feuerwehrzufahrt, Wenderadius) gehören zum Allgemeingut. Der Mietvertrag sollte festhalten, dass Raupen/Container nicht unkontrolliert im Hof abgestellt werden. Beim Auszug muss der Mieter belegen, dass er abstellgenehmigte Flächen wieder „frei gemacht“ hat.

• Impairments/Störungen: Die Meldewege sind zu normieren. Z.B.: Wenn in einer Mieterküche ein Löschsprinkler defekt ist, informiert der Instandhalter den Vermieter oder Brandschutzbeauftragten (je Modell). Dieser aktiviert Ersatzmaßnahmen (z.B. aufgestellte Feuerlöscher, eingeschränkte Nutzung der Küche) und dokumentiert. Erst nach Reparatur und Abnahme darf die Anlage wieder freigegeben werden (gerne mit Checkliste: „Frei geben BMA+Sprinkler nach Alarmunterdrückung“). Bei Nichtbeachtung drohen Versicherungsrisiken.

• Nachweise/Reportings: Im Rahmen von Audits (z.B. ISO 27001 oder ISO 22301 Sicherheitsmanagement, obwohl primär IT, können Brandschutzaspekte gefordert sein) müssen jährliche Nachweise erbracht werden – etwa Prüf- und Übungsberichte. Viele Vertragsgestaltungen sehen eine halbjährliche Inspektion durch einen Facility-Auditor oder Brandschutzbeauftragten vor, dessen Bericht der Vermieter später an alle Mieter weiterleitet. Solche Auditberichte enthalten Checklisten aller Systeme, Feststellungen (Offene Punkte) und Zeitpläne.

• Musterklauseln: In der Praxis bewähren sich präzise Klauseln etwa

• Betriebspflichten/PrüfVO-Fristen: Z.B.: „Vermieter betreibt und unterhält die BMA, Sprinkler und RWA-Anlage auf Eigentümerkosten in gemeinschaftlich genutzten Bereichen. Von den jährlichen Prüfberichten stellt der Vermieter jedem Mieter Kostenanteile und Kopien zu.“

• Schnittstellen (BMA/SAA/RWA/ELA): Beispiel: „Mieter gewährt Zutritt zu den Einrichtungen und signalgibt alle Störmeldungen umgehend an die Vermieter-Notrufzentrale.“

• Hot-Work-Permit: „Schweiß- und Lötarbeiten in der Mietfläche bedürfen vorab einer schriftlichen Freigabe des Vermieters (Hot-Work-Permit) nach Rücksprache mit dem Brandschutzbeauftragten.“

• Ausbau/Nutzungsänderung: „Jegliche Nutzungserweiterung (Neuerlass von Teilflächen, geänderte Nutzungsart, Lageraufstockung) ist nur nach schriftlicher Genehmigung durch den Vermieter und Vorlage eines aktualisierten Brandschutzkonzeptes zulässig.“

• Batterielager/Ladeinfrastruktur: „Lagerung von Lithiumbatterien sowie die Einrichtung von Ladepunkten bedarf der Vorankündigung beim Gebäudebetrieb; insbesondere sind Lagermengen systematisch zu dokumentieren und Brandschutzmaßnahmen zu prüfen.“

• Brandlast/Lagergut: „Lagervolumen, Lagerklasse und Brandlast in Lagerbereichen sind so zu limitieren, dass sie den Brandschutzanforderungen der Baugenehmigung entsprechen; Abweichungen nur nach Freigabe durch den Vermieter/Brandschutzbeauftragten.“

• Nachrüst-Trigger: Z.B. „Erhöht die Behörde Brandschutzanforderungen (bspw. aufgrund neuem Verfahren), so vereinbaren die Parteien eine zeitnahe Kostentragung pro rata (Vermieter für Baumaßnahmen an Infrastruktur, Mieter für Anpassung seiner Arbeitsmittel).“

• Störungs- und Impairment-Melder: „Mieter meldet jede Beeinträchtigung der Brandschutzfunktionen (Ausfall Feuerlöscher, Melder, verriegelte Fluchtwege) unverzüglich schriftlich dem Vermieter und leitet empfohlene Zwischenmaßnahmen (Feuerwache, Nutzungseinschränkung) ein. Vermieter dokumentiert solche Meldungen zentral.“

Die Klauseln sollten dem Prinzip folgen, dass sich jede Pflicht eindeutig einer Partei zuordnen lässt. Oft gibt es separate Anlagen (Pflichtenverzeichnis) zum Mietvertrag, in denen Vorteile wie RACI-Matrix-Skala (R=Responsible, A=Accountable, C=Consult, I=Inform) verwendet werden.

Brandschutzmaßnahmen erzwingen häufig Investitionen. Wichtige Kostenfaktoren: Errichtung (Feuerwehrzufahrten, Umbaumaßnahmen an Treppenhäusern), regelmäßige Betriebskosten (Wartung BMA/RWA/BSM), Personalkosten (BSB-Schulung, Training), Versicherungsbeiträge (biss zu 10 % günstiger bei zert. Brandschutzkonzepten), strukturelle Aufwendungen (z.B. zur Erweiterung von Feuerwehrzugängen). Dem gegenüber stehen Nutzen: Vermeidung von Betriebsausfall und Haftungsrisiken. Viele große Konzerne kapitalisieren Brandschutz als Teil von ESG-Verantwortung. Einfache Praxis: Bei Risiko-Evaluation wird die expected loss bei Ausfall (z.B. Produkionseinbruch, Personenschaden) gegen Maßnahmenkosten abgewogen. Ein Detail: Brandschutzprüfungen und -übungen alle 2–3 Jahre durch zuverlässige Fachfirmen auszuschreiben, vermeidet „Quick&Dirty-Reparaturen“ und entlastet auf lange Sicht.

Insbesondere im Bestandsbau amortisieren sich moderne Systeme oft schnell: So kann die Nachrüstung einer Sprinkleranlage in kleinteiligen Lagern die Gebäudeversicherungssätze drastisch senken. Smart-Technologien (KI-gestützte Brandfrüherkennung durch Wärmekameras) werden zunehmend erprobt – hier investieren Betreiber lieber als Mieter, weil solche Systeme Gebäudewert und Marktposition steigern. Insgesamt empfiehlt sich eine Kosten-Nutzen-Rechnung, die weitere Parameter wie Ausfallkosten (Vertragsstrafen bei Mietausfällen nach Bränden) einbezieht. Dabei sollten Energierisiken (etwa Überhitzungslasten von Serverräumen) explizit berücksichtigt und ggf. zu Lagerart- und Mengenreduktion besprochen werden.