Nebenkostenabrechnung im Gewerbemietrecht: Fristen und Regelungen

Wenn der Vermieter die Abrechnung verspätet erstellt oder zunächst gar nicht vorlegt, verliert er – wie oben dargestellt – nicht automatisch seinen Nachforderungsanspruch. Auch nach Ablauf von 12 Monaten darf er also grundsätzlich noch abrechnen und eine Nachzahlung fordern. Der Mieter ist jedoch nicht rechtlos gestellt, falls der Vermieter trödelt: Die Gerichte billigen dem gewerblichen Mieter in Analogie zur Wohnraummiete ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich weiterer Vorauszahlungen zu. Konkret hat der BGH entschieden, dass der Mieter, wenn der Vermieter nicht binnen 12 Monaten nach Abrechnungsperiode abgerechnet hat, zunächst den Vermieter zur Abrechnung auffordern muss und anschließend gemäß §§ 273, 242 BGB die laufenden Betriebskostenvorauszahlungen zurückhalten darf. Dieses Druckmittel besteht, bis die einbehaltenen Beträge der Summe der ausstehenden Abrechnung entsprechen. In der Praxis darf der Mieter also – nach Fristablauf und schriftlicher Aufforderung zur Abrechnung – so viele künftige Vorauszahlungen aussetzen, wie er zuvor ohne Abrechnung gezahlt hat. Wichtig: Dieses Zurückbehaltungsrecht bezieht sich nur auf die Nebenkostenvorauszahlungen, nicht auf die Grundmiete; die Grundmiete muss weiter entrichtet werden.

Bleibt der Vermieter über sehr lange Zeit untätig, kann sein Anspruch in extremen Ausnahmefällen verwirkt sein. Verwirkung setzt nach ständiger Rechtsprechung ein Zeitmoment und ein Umstandsmoment voraus – also einen erheblichen Zeitablauf und das berechtigte Vertrauen des Mieters, dass keine Forderung mehr kommt. Beispiel: Der Vermieter reagiert trotz mehrfacher Nachfragen des Mieters über mehrere Jahre nicht auf die Aufforderung zur Abrechnung. In einem solchen Fall hat etwa das KG Berlin entschieden, dass das Recht des Vermieters zur Nachforderung nach über 2 Jahren Untätigkeit verwirkt sein kann. Die Messlatte für Verwirkung liegt allerdings hoch; bloßer Fristablauf von etwas über einem Jahr genügt nicht. Der Regelfall bleibt, dass der Vermieter noch abrechnen darf, solange die regelmäßige Verjährungsfrist nicht abgelaufen ist (dazu unten mehr).

Verzögert der Vermieter die Abrechnung, kann der Mieter außerdem sekundäre Rechte geltend machen: Er kann zum einen auf Abrechnung klagen (Leistungsklage auf Erteilung der Abrechnung) und – falls ihm durch die verspätete Abrechnung ein Schaden entsteht – Schadensersatz fordern. Ein möglicher Schaden wäre etwa, dass der Mieter mangels Abrechnung gegenüber eigenen Untermietern nicht weiterbelasten konnte und daher Kosten selbst tragen musste. In Extremfällen könnte auch eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund erwogen werden, falls der Vermieter beharrlich seine Abrechnungspflicht verletzt – dies wäre aber nur bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen und nach erfolgloser Fristsetzung zur Abrechnung denkbar.

Praxistipp: Der Mieter sollte bei ausbleibender Abrechnung den Vermieter schriftlich und nachweisbar zur Abrechnung auffordern und auf sein Zurückbehaltungsrecht hinweisen. Nach Ablauf eines angemessenen Zeitraums (etwa einem Monat über die gesetzte Frist hinaus) kann er die Vorauszahlungen einstellen, bis die Abrechnung nachgeholt ist. Kommt die Abrechnung schließlich, muss der Mieter die Vorauszahlungen natürlich wieder aufnehmen bzw. nachzahlen, falls sich ein Saldo zu seinen Lasten ergibt.

Eine Nebenkostenabrechnung muss formal ordnungsgemäß und inhaltlich richtig sein, damit sie einen wirksamen Nachforderungsanspruch begründet. Formelle Anforderungen bedeuten, dass die Abrechnung übersichtlich, prüfbar und vollständig sein muss.

• Abrechnungszeitraum: Der Zeitraum, für den abgerechnet wird (typischerweise ein Kalenderjahr).

• Gesamtkosten je Kostenart: Die aufgestellten Betriebskosten müssen nach Art aufgeschlüsselt und jeweils als Gesamtbetrag für das Gebäude/Gesamtnutzfläche ausgewiesen werden.

• Umlagemaßstab: Es muss erkennbar sein, nach welchem Verteilerschlüssel die einzelnen Kostenarten auf die Mieter umgelegt wurden (z. B. nach Flächenanteil, Personenzahl, Verbrauch etc.). Ggf. sind die Gesamteinheiten (z. B. Gesamtquadratmeter) anzugeben.

• Anteil des Mieters: Für jede Kostenart ist der auf den konkreten Mieter entfallende Betrag zu berechnen (z. B. Mieterfläche in m² × Kosten/m² bei Flächenverteilung).

• Abzug der Vorauszahlungen: Die Summe der vom Mieter im Abrechnungszeitraum geleisteten Vorauszahlungen ist gegenüberzustellen, um das Saldo (Nachzahlung oder Guthaben) zu ermitteln.

Fehlen diese Mindestangaben oder ist die Abrechnung z. B. in sich widersprüchlich oder unverständlich, spricht man von einem formellen Mangel. Die Abrechnung ist dann nicht fällig, d. h. der Mieter muss eine Nachzahlung hierauf nicht leisten, bis eine formell ordnungsgemäße Abrechnung vorliegt. Auch beginnt eine vertragliche Einwendungsfrist des Mieters erst mit Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung zu laufen. Der Mieter kann bei gravierenden formellen Mängeln der Abrechnung zudem die laufenden Vorauszahlungen zurückbehalten, weil der Vermieter seine Abrechnungspflicht verletzt. (Vorsicht: Bei kleineren formellen Fehlern – z. B. Zahlendrehern – sollte der Mieter den Vermieter zunächst auf Korrektur ansprechen, bevor er Zahlungen einstellt.)

Inhaltliche (materielle) Fehler liegen vor, wenn zwar die Form stimmt, aber inhaltlich falsche oder unzulässige Positionen abgerechnet wurden. Beispiele: Der Vermieter rechnet Kosten ab, die vertraglich nicht umlagefähig sind, verrechnet sich bei den Beträgen, wendet einen falschen Verteilerschlüssel an oder berücksichtigt bestimmte Vorauszahlungen des Mieters nicht. Materielle Fehler berühren die Wirksamkeit der Abrechnung als solcher zunächst nicht – sie bleibt formal existent, aber der Rechnungsbetrag ist falsch.

• Kleinere inhaltliche Fehler (z. B. offensichtliche Rechenfehler oder versehentlich doppelt angesetzte Beträge) kann der Vermieter korrigieren, und der Zahlungsanspruch besteht in korrigierter Höhe fort. Ein Zahlendreher etwa hindert die Nachforderung nicht, sofern der Fehler leicht berechenbar ist; der Mieter schuldet dann den richtig berechneten Betrag.

• Schwerwiegende materielle Mängel (z. B. die Abrechnung unzulässiger Kostenarten, erhebliche Fehler bei der Flächenberechnung o. ä.) geben dem Mieter das Recht, eine Berichtigung oder Neuabrechnung zu verlangen. Er muss die fehlerhaften Posten substantiiert rügen. Der Vermieter ist dann verpflichtet, die Abrechnung zu prüfen und ggf. neu zu erstellen. Bis zur Klärung kann der Mieter die strittigen Beträge zurückbehalten. In Extremfällen kann ein ganz erheblicher Mangel dazu führen, dass der Vermieter keine Nachzahlung fordern kann, weil die Abrechnung als unbrauchbar anzusehen ist – dann schuldet der Mieter allenfalls die unstrittigen Teile.

Wichtig ist: Da im Gewerbemietrecht keine Ausschlussfrist gilt, kann der Vermieter eine fehlerhafte Abrechnung auch nachträglich korrigieren. Selbst wenn die „angemessene“ Jahresfrist überschritten ist, darf er Fehler richtigstellen, solange der Anspruch nicht verjährt ist. Der BGH hat ausdrücklich entschieden, dass der Vermieter auch eine bereits beglichene Abrechnung revidieren darf: Hat der Vermieter dem Mieter zunächst ein Guthaben ausgezahlt und stellt sich später heraus, dass eigentlich eine Nachzahlung fällig wäre (weil z. B. eine Kostenposition vergessen wurde), kann er das Guthaben zurückfordern und die Nachzahlung verlangen. Die vorbehaltlose Auszahlung eines Überschusses an den Mieter stellt kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis dar und hindert daher eine Korrektur zu Lasten des Mieters nicht. Im konkreten Fall hatte der BGH einen Gewerbemieter zur Rückzahlung eines irrtümlich ausgewiesenen Guthabens von 53,75 € und zur Nachzahlung weiterer ~375 € verpflichtet, nachdem der Vermieter binnen kurzer Zeit eine vergessene Grundsteuerzahlung nachberechnet hatte.

Allerdings setzt die Nachforderung bei Korrektur einer Abrechnung voraus, dass der Vermieter den Fehler innerhalb der Verjährungsfrist berichtigt (siehe dazu nächster Abschnitt). Außerdem kann im Einzelfall Treu und Glauben Grenzen setzen: Z. B. hat das KG Berlin entschieden, dass ein Vermieter sein Recht zur Korrektur verwirkt haben kann, wenn er trotz Beanstandungen des Mieters über zwei Jahre mit der Berichtigung zuwartet. Im Regelfall wird eine zügig nachgeholte Korrektur aber zulässig sein.

Für den Mieter bedeutet ein Fehler in der Abrechnung: Er sollte den Vermieter umgehend schriftlich auf den Fehler hinweisen. Ein zu seinen Gunsten falsch berechnetes Ergebnis (Guthaben zu niedrig oder Nachzahlung zu hoch) kann der Mieter zurückfordern bzw. mit laufenden Zahlungen verrechnen – hier gilt ebenfalls die 3-jährige Verjährungsfrist ab Kenntnis. Hat der Mieter eine Nachforderung zunächst bezahlt und bemerkt erst später einen Fehler zu seinen Ungunsten, kann er innerhalb von 3 Jahren Rückzahlung des Überzahlten verlangen (aus ungerechtfertigter Bereicherung bzw. aus dem Schuldverhältnis). Bei strittigen inhaltlichen Punkten sollte der Mieter gerichtliche Hilfe in Betracht ziehen: Er kann auf Korrektur der Abrechnung klagen oder im Rahmen einer Zahlungsklage des Vermieters seine Einwendungen geltend machen. Dann obliegt dem Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für die Richtigkeit der abgerechneten Kosten, soweit der Mieter substantiiert Mängel aufgezeigt hat.

Unabhängig von mietrechtlichen Ausschlussfristen unterliegen Ansprüche aus der Nebenkostenabrechnung der regelmäßigen Verjährung nach §§ 195, 199 BGB. Das betrifft beide Richtungen: Nachforderungen des Vermieters ebenso wie Rückforderungsansprüche des Mieters (etwa auf Erstattung zu viel gezahlter Vorauszahlungen oder Guthaben). Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre ab dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Berechtigte Kenntnis davon erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.

Wann „entsteht“ der Anspruch? Bei Nachzahlungsforderungen des Vermieters wird man darauf abstellen, wann die Abrechnung hätte erstellt werden können bzw. – spätestens – erstellt wurde. In aller Regel endet der Abrechnungszeitraum am 31. Dezember; der Vermieter hat alle notwendigen Abrechnungsunterlagen typischerweise im Laufe des ersten Halbjahres des Folgejahres vollständig. Grobe Fahrlässigkeit liegt vor, wenn der Vermieter ohne besonderen Grund die Abrechnung verzögert und dadurch die eigene Unkenntnis herbeiführt. Die Verjährung dürfte daher spätestens mit Ablauf des Folgejahres zu laufen beginnen, auch wenn der Vermieter die Abrechnung noch nicht versandt hat (denn er „müsste“ die anspruchsbegründenden Umstände kennen, da sie in seinem Einflussbereich liegen). Ein Beispiel: Für die Abrechnung 2019, die planmäßig im Jahr 2020 erstellt wird, beginnt die 3-Jahres-Frist mit dem 31. Dezember 2020 zu laufen; die Verjährung tritt am 31. Dezember 2023 ein. Hat der Vermieter erst im Oktober 2020 abgerechnet, bleibt es dennoch bei diesem Fristbeginn Ende 2020. Würde er überhaupt nicht abrechnen, liefe die Verjährung seines Nachforderungsanspruchs vermutlich gleichwohl ab Ende 2020, weil er die Abrechnung spätestens bis dahin fahrlässig unterlassen hat.

Für Erstattungsansprüche des Mieters (z. B. Rückzahlung eines zu viel gezahlten Nebenkostenvorschusses) gilt Entsprechendes: Die Frist beginnt mit Schluss des Jahres, in dem der Mieter Kenntnis vom Anspruch erlangt. Das kann der Fall sein, wenn der Mieter die Abrechnung erhält und feststellt, dass ein Guthaben besteht oder einzelne Positionen unberechtigt waren. Zahlt der Mieter eine vom Vermieter geforderte Nachzahlung unter Vorbehalt und bemerkt später, dass sie unberechtigt war, entsteht sein Bereicherungsanspruch in dem Moment der Zahlung und Kenntnis des Überzahlungsgrundes. Ab dann läuft die 3-Jahres-Frist.

Hemmung und Neubeginn: Zu beachten ist, dass Verhandlungen über den Anspruch (§ 203 BGB), gerichtliche Geltendmachung oder Mahnbescheidsanträge (§ 204 BGB) die Verjährung hemmen oder einen Neubeginn bewirken können. Beispiel: Fordert der Vermieter 2019 eine Nachzahlung, der Mieter lehnt ab und man verhandelt bis 2021 darüber, ist die Verjährung so lange gehemmt und tritt ggf. später ein. Im Zweifel sollte ein Vermieter rechtzeitig klagen, bevor die 3 Jahre ablaufen, um die Hemmungswirkung zu sichern.

Nach Eintritt der Verjährung ist der Schuldner berechtigt, die Leistung zu verweigern (§ 214 BGB). Das heißt: Verjährte Nachforderungen kann der Vermieter nicht mehr durchsetzen, und verjährte Rückzahlungsansprüche des Mieters kann dieser nicht mehr eintreiben (sofern der Vermieter die Einrede der Verjährung erhebt). In der Praxis wird ein professioneller Vermieter die Verjährung im Blick haben – es kommt aber vor, dass Nachforderungen „verschlafen“ werden. Gewerbliche Mieter sollten daher bei lange zurückliegenden Abrechnungen stets prüfen, ob der Anspruch schon verjährt ist, und sich ggf. auf Verjährung berufen.

Auch im gewerblichen Bereich gelten hohe Anforderungen an die formelle Wirksamkeit der Nebenkostenabrechnung, damit diese als Abrechnungsgrundlage akzeptiert wird. Zwar sind die strengen Vorschriften der Betriebskostenverordnung (BetrKV) und des § 556 BGB nicht zwingend anwendbar, doch orientieren sich Gerichte und Vertragspraktiker an diesen Vorgaben. Kommentarliteratur und Musterverträge empfehlen, die Gewerbe-Nebenkostenabrechnung analog zur Wohnraummiete aufzubauen, damit Transparenz und Nachvollziehbarkeit gewährleistet sind. In gewerblichen Mietverträgen wird meist detailliert festgelegt, welche Kosten umlagefähig sind – oft durch Bezug auf den Betriebskostenkatalog der BetrKV oder eine eigene Auflistung. Jede in Rechnung gestellte Kostenposition muss vom Vertrag gedeckt sein. Kosten, die nicht ausdrücklich vereinbart oder üblicherweise Betriebskosten sind, dürfen dem Mieter nicht einseitig auferlegt werden.

Die Abrechnung sollte klar gegliedert alle vertragsgemäß umlagefähigen Betriebskostenarten aufführen und den jeweiligen Gesamtbetrag dieser Kosten im Abrechnungszeitraum angeben. Verteilungsschlüssel (z. B. qm-Anteil des Mieters an der Gesamtfläche, Personenanzahl, gemessener Verbrauch etc.) sind pro Kostenart anzugeben und nachvollziehbar anzuwenden. Häufig wird im Gewerbebereich nach Mietfläche umgelegt; hier ist darauf zu achten, dass die Flächenangaben stimmen und – sofern erforderlich – zwischen verschiedenen Bereichen (z. B. Lager, Büro, Verkaufsfläche) differenziert wird, wenn unterschiedliche Umlageschlüssel vereinbart sind. Sonstige Betriebskosten (Position 17 der BetrKV) müssen im Vertrag konkret bezeichnet sein; pauschale „sonstige Kosten“ ohne Spezifizierung sind in AGB unwirksam. Tauchen derartige Posten in der Abrechnung auf, ohne klar erkennbar zu sein, liegt ein formeller Mangel vor.

Ein besonderes Augenmerk gilt den Heiz- und Warmwasserkosten. Hier greift in den meisten Fällen die Heizkostenverordnung (HeizkostenV), die in Mehrparteienhäusern (auch gewerblich) zwingend eine verbrauchsabhängige Abrechnung vorschreibt. Das bedeutet: Wenn mehrere Mieter an eine zentrale Heizung angeschlossen sind, müssen 50–70 % der Heizkosten nach gemessenem Verbrauch umgelegt werden (nur der Rest pauschal nach Fläche). Abrechnungen, die dieser Pflicht nicht genügen – etwa eine reine Heizkostenpauschale in einem Gewerbezentrum – sind formell unwirksam und der Mieter kann den Betrag kürzen (nach § 12 HeizkostenV sogar um 15 %). Im gewerblichen Bereich muss der Vermieter also ebenfalls entweder die Heizkosten verbrauchsabhängig abrechnen oder sicherstellen, dass ein etwa vereinbartes Pauschalentgelt die HeizkostenV nicht verletzt (bei Ein-Mieter-Gebäuden ist eine Pauschale unproblematisch, da die HeizkostenV nur bei mehreren Nutzerparteien gilt).

Insgesamt gilt: Eine Betriebskostenabrechnung ist nur dann fällig und durchsetzbar, wenn sie formell ordnungsgemäß ist. Der Nachweis der materiellen Richtigkeit obliegt dem Vermieter, sobald der Mieter begründete Einwendungen erhebt. In einem Gerichtsverfahren muss der Vermieter die einzelnen Kosten belegen (Rechnungen, Verträge etc.) und darlegen, dass sie gemäß Vertrag umlagefähig sind und korrekt verteilt wurden. Fehlt es an formeller Ordnungsmäßigkeit, wird die Klage auf Nachzahlung abgewiesen, ohne dass der Mieter inhaltliche Fehler darlegen muss. Gewerbliche Mieter sind in der Regel bilanz- und buchhaltungskundig; dennoch gewähren die Gerichte keinen geringeren Schutz als bei Wohnraummietern, was die Transparenz der Abrechnung betrifft. Vielmehr wird erwartet, dass beide Parteien im Geschäftsverkehr ihre Rechte professionell wahrnehmen – der Vermieter also für klare Abrechnungen sorgt und der Mieter prüft und zeitnah rügt.

Betriebskostenpauschale: Wird im Gewerbemietvertrag statt Vorauszahlungen eine Betriebskostenpauschale vereinbart, bedeutet dies, dass mit der Pauschale alle vereinbarten Betriebskosten abgegolten sind. In diesem Fall entfällt die Pflicht zur jährlichen Abrechnung – der Mieter zahlt einen festen Betrag, unabhängig von den tatsächlich anfallenden Kosten. Nachforderungen oder Erstattungen gibt es hier grundsätzlich nicht, da Überschüsse und Defizite vom Vermieter getragen bzw. behalten werden. Vorteil einer Pauschale ist die administrative Vereinfachung und Kostensicherheit für beide Seiten. Nachteil für den Vermieter: Steigen die Betriebskosten stark an, kann er die Pauschale nur erhöhen, wenn dies vertraglich vorgesehen ist (z. B. Indexierung oder Anpassungsklausel). Andernfalls trägt der Vermieter das Risiko. Für den Mieter besteht umgekehrt das Risiko, bei sinkenden Kosten keinen Vorteil zu haben. Wichtig: Eine echte Pauschale muss eindeutig als solche vereinbart sein. Enthält der Vertrag trotz Begriff „Pauschale“ einen Vorbehalt der Abrechnung oder Anpassung, handelt es sich ökonomisch eher um Vorauszahlungen mit Abrechnungspflicht.

Besondere Vorsicht ist bei Pauschalen für Heiz- und Warmwasserkosten geboten: Wie erwähnt, schreibt die HeizkostenV in Mehrmieterobjekten eine verbrauchsabhängige Abrechnung vor. Reine Heizkostpauschalen (ohne Verbrauchserfassung) sind dort unzulässig. Eine Pauschalmiete in einem Gebäude mit mehreren Einheiten verstieße insoweit gegen die HeizkostenV und wäre in diesem Teil unwirksam. Die Praxis wählt daher oft einen Mittelweg: Für alle nicht verbrauchsabhängigen Betriebskosten wird eine Pauschale vereinbart, während Heizkosten weiterhin getrennt erfasst und abgerechnet werden. Alternativ kann bei kleineren Objekten (z. B. Ladenzeile mit einer Heizanlage) vertraglich vereinbart werden, dass die HeizkostenV eingehalten wird, indem z. B. ein monatlicher Akontobetrag für Heizung in der Pauschale enthalten ist, der nach Verbrauch intern berechnet wird. Insgesamt sollten Pauschalen klar definiert sein (welche Kosten sind abgedeckt?) und die HeizkostenV beachten. Ist eine Pauschale wirksam vereinbart, entfallen die oben erörterten Fragen zu Abrechnungsfristen, Einwendungen und Nachzahlungen, da keine Abrechnung erfolgt.

Triple-Net-Verträge: Ein Triple-Net-Mietvertrag geht noch einen Schritt weiter. Darunter versteht man Mietverträge, bei denen sämtliche Betriebs- und Verwaltungskosten – einschließlich der Instandhaltungskosten für „Dach und Fach“ (also große Reparaturen am Gebäude) – auf den Mieter abgewälzt werden. Der Begriff „triple net“ stammt aus dem angelsächsischen Raum; in Deutschland ist diese Vertragsform (auch „full maintenance lease“ genannt) vor allem bei Einzelmieterobjekten (Single-Tenant-Gebäuden) im Gewerbe verbreitet. Für den Vermieter hat ein Triple-Net-Vertrag den Reiz, dass er nahezu alle Kosten auf den Mieter übertragen kann und somit gesicherte Netto-Mieteinnahmen erzielt. Der Mieter wiederum profitiert oft von einer deutlich reduzierten Grundmiete, übernimmt dafür aber die vollständige Bewirtschaftung und Instandhaltung der Immobilie selbst.

Rechtlich ist ein Triple-Net-Vertrag zulässig, jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen. Da er stark vom gesetzlichen Leitbild abweicht (insbesondere was die Instandhaltungspflicht des Vermieters nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB betrifft), müssen die entsprechenden Klauseln individuell ausgehandelt sein, um einer AGB-Kontrolle standzuhalten. Werden Triple-Net-Klauseln in einem Formularmietvertrag verwendet, ohne individuelle Verhandlung, bewertet die Rechtsprechung dies meist als unwirksame unangemessene Benachteiligung des Mieters (§ 307 BGB) – insbesondere die Übertragung der Hauptinstandhaltung („Dach und Fach“) auf den Mieter hält der BGH in AGB für kritisch. So wird eine vom Vermieter gestellte Klausel, die dem Mieter umfassende Erhaltungspflichten auferlegt, i. d. R. gemäß § 307 Abs. 1, 2 BGB unwirksam sein. Ist die Triple-Net-Abrede jedoch echt individuell vereinbart, greift das AGB-Recht nicht, und die Gerichte sehen solche Verträge als grundsätzlich zulässig an. Ein Landgericht hat bereits bestätigt, dass Triple-Net-Vereinbarungen nicht sittenwidrig im Sinne von § 138 BGB sind. Mangels höchstrichterlicher Entscheidung ist zwar noch ein geringes Restrisiko vorhanden, doch sprechen gute Gründe für die Wirksamkeit individuell ausgehandelter Triple-Net-Mietverträge.

In der Praxis bedeutet ein Triple-Net-Vertrag, dass keine klassische jährliche Nebenkostenabrechnung im üblichen Sinne stattfindet – jedenfalls nicht mit dem Ziel, offene Forderungen des Vermieters abzurechnen, da der Vermieter ja keine eigenen Betriebskosten zu tragen hat. Häufig zahlt der Mieter in Triple-Net-Konstellationen direkt alle anfallenden Kosten: z. B. Grundsteuer direkt an das Finanzamt, Versicherungsprämien direkt an den Versicherer, Wartungsverträge schließt er in eigenem Namen etc. Alternativ erstattet der Mieter dem Vermieter vollständig sämtliche Auslagen aufgrund regelmäßiger Abrechnungen oder gegen Nachweis. In vielen Triple-Net-Verträgen wird der Mieter verpflichtet, dem Vermieter jährlich Nachweise über durchgeführte Wartungen und Reparaturen vorzulegen, um sicherzustellen, dass er seinen Pflichten nachkommt. Eine Betriebskostenabrechnung im klassischen Sinn ist oft entbehrlich, weil der Vermieter keine Nebenkostenvorauszahlungen erhält, sondern der Mieter laufende Kosten unmittelbar trägt. Sollte der Vertrag trotzdem monatliche Vorauszahlungen auf bestimmte Kosten vorsehen (z. B. der Einfachheit halber an den Vermieter, der dann weiterleitet), so muss auch hier jährlich abgerechnet werden – aber die Nachzahlungspflicht trifft immer den Mieter, und ein Guthaben würde dem Mieter zustehen. Fristen und Formvorschriften für eine solche Abrechnung entsprechen den allgemeinen Grundsätzen des Gewerbemietrechts, wie oben dargestellt: Es gibt keine starre Jahresfrist, aber eine Pflicht zur Abrechnung binnen angemessener Zeit, und ggf. vereinbarte kurze Einwendungsfristen müssen beachtet werden. Oftmals legen Triple-Net-Verträge aber eigene Mechanismen fest, z. B. dass bestimmte Kosten quartalsweise abgerechnet werden oder dass der Mieter direkt verpflichtet ist, Rechnungen binnen bestimmter Fristen zu begleichen.

Ein wichtiger Aspekt bei Triple-Net ist, dass der Mieter umfangreiche Pflichten übernimmt (Instandhaltung, Instandsetzung, Verkehrssicherung, Versicherungen etc.). Das kann zu „Überraschungen“ am Vertragsende führen – etwa wenn Instandhaltungsrückstände aufgelaufen sind, für die der Mieter noch aufkommen muss. Um Streit zu vermeiden, sollten Triple-Net-Verträge präzise Regelungen enthalten, welche Maßnahmen der Mieter durchführen muss (regelmäßige Wartungen, Höchstbeträge, Zustand bei Rückgabe). Beim Übergang in ein solches Vertragsmodell ist beiden Parteien bewusst, dass praktisch alle Kosten beim Mieter liegen. Daher sind Nachforderungen des Vermieters kaum ein Thema, sofern der Vertrag richtig umgesetzt wird. Rückforderungsansprüche des Mieters könnten höchstens entstehen, wenn z. B. im Voraus Pauschalen gezahlt wurden und am Ende etwas übrig bleibt – was bei Triple-Net aber unüblich ist, da der Mieter eher Einzelabrechnungen bezahlt.

Bei einer echten Betriebskostenpauschale entfällt die Abrechnungspflicht, und die vereinbarte Summe deckt alle definierten Nebenkosten ab – Überschreitungen gehen zu Lasten des Vermieters, Einsparungen kommen ihm zugute. Bei einem Triple-Net-Vertrag trägt der Mieter praktisch alle laufenden Immobilienkosten neben der (reduzierten) Nettonettomiete. Die oben erörterten Regeln (Abrechnungsfristen, Einwendungsausschluss usw.) greifen hier nur insoweit, als der Vertrag dennoch Abrechnungskomponenten vorsieht. In Triple-Net-Verträgen, die individuell ausgehandelt wurden, hat der Vermieter maximale Kostensicherheit, während der Mieter maximale Kontrolle und Verantwortung über das Objekt erhält. Beide Modelle – Pauschale und Triple Net – weichen vom Standard der üblichen Vorauszahlung mit Jahresabrechnung ab und sollten im Vertrag unmissverständlich beschrieben sein, um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.