Glossar zu Gewerbemietverträgen

Der Abnahmeprozess bezeichnet die formale Übergabe des Mietobjekts vom Mieter an den Vermieter am Ende des Mietverhältnisses. Hierbei wird das Mietobjekt auf Mängel geprüft, die durch den Mieter verursacht wurden. Der Zustand der Mieträume wird dokumentiert, und es wird festgelegt, ob und welche Reparaturen notwendig sind.

Eine Ablösevereinbarung ist ein Vertrag zwischen dem aktuellen Mieter und einem Nachmieter, in dem festgelegt wird, dass der Nachmieter bestimmte Einrichtungsgegenstände oder bauliche Verbesserungen gegen eine einmalige Zahlung übernimmt. Dies ist häufig der Fall bei Investitionen in Ladeneinrichtungen oder maßgeschneiderten Büromöbeln.

Eine Abstandszahlung erfolgt, wenn der Mieter bereit ist, eine zusätzliche Zahlung zu leisten, um besondere Rechte zu erhalten, wie etwa das Recht auf vorzeitige Kündigung des Mietvertrags oder das Recht auf Nutzung spezifischer Einrichtungen. Diese Zahlung wird oft als eine einmalige finanzielle Kompensation betrachtet.

Allgemeine Geschäftsbedingungen. AGB sind vordefinierte Vertragsklauseln, die einheitlich für eine Vielzahl von Verträgen verwendet werden. Im Kontext von Gewerbemietverträgen regeln sie allgemeine Bedingungen wie Haftungsfragen, Zahlungsmodalitäten und Kündigungsfristen. Sie bieten eine Standardisierung, die Transparenz und Rechtssicherheit schafft.

Alternativflächen sind Ersatzflächen, die einem Mieter angeboten werden, wenn die ursprünglich gemietete Fläche aufgrund von Renovierungsarbeiten, unvorhergesehenen Schäden oder anderen Gründen nicht verfügbar ist. Diese Flächen sollen den Geschäftsbetrieb des Mieters während der Übergangszeit sicherstellen.

Bauliche Veränderungen umfassen alle Änderungen, Umbauten oder Modernisierungen, die der Mieter in den Mieträumen vornimmt. Dies kann von der Installation zusätzlicher Wände über die Änderung der Raumaufteilung bis hin zur Einbringung technischer Anlagen reichen. Diese Maßnahmen bedürfen in der Regel der Zustimmung des Vermieters.

Betriebskosten sind alle Kosten, die dem Vermieter durch den Betrieb, die Wartung und die Verwaltung des Mietobjekts entstehen und auf den Mieter umgelegt werden können. Dazu gehören beispielsweise Heizkosten, Wasserverbrauch, Müllentsorgung, Gebäudereinigung, Hausmeisterdienste und Versicherungen. Die Betriebskosten werden häufig in einer jährlichen Abrechnung detailliert aufgelistet.

Die Bonitätsprüfung ist ein Verfahren zur Überprüfung der finanziellen Zuverlässigkeit und Zahlungsfähigkeit eines potenziellen Mieters. Diese Überprüfung wird vor Vertragsabschluss durchgeführt und umfasst die Analyse von Finanzberichten, Kreditwürdigkeitsprüfungen und eventuell die Einholung von Auskünften bei Wirtschaftsauskunfteien.

Die Brutto-Miete ist die Gesamtmiete, die der Mieter zahlt. Sie umfasst die Grundmiete sowie alle Nebenkosten und Betriebskosten. Die Brutto-Miete bietet dem Mieter eine klare Übersicht über die monatlichen Gesamtkosten und vermeidet zusätzliche Nachzahlungen durch Betriebskostenabrechnungen.

Ein Concierge-Service im Facility Management bietet den Mietern eines Gebäudes eine Reihe von Dienstleistungen an, die über die Grundversorgung hinausgehen. Dazu zählen Empfangsdienste, die Organisation von Paketen und Post, Buchungsdienste für Konferenzräume, die Koordination von Reinigungsdiensten und manchmal auch persönliche Dienstleistungen wie die Bestellung von Blumen oder Catering.

Die Courtage, auch Maklerprovision genannt, ist die Vergütung, die ein Immobilienmakler für seine Vermittlungstätigkeit erhält. Bei Gewerbemietverträgen wird die Courtage häufig vom Mieter bezahlt und kann je nach Marktumfeld und Vereinbarung variieren. Sie wird in der Regel als Prozentsatz der Jahresmiete berechnet.

Unter der Dach- und Fachhaftung versteht man die Verpflichtung des Mieters, für Schäden an Dach und tragenden Gebäudeteilen aufzukommen, die durch seinen Betrieb verursacht werden. Diese Haftungsklausel stellt sicher, dass der Mieter Verantwortung für strukturelle Schäden übernimmt, die über normale Abnutzung hinausgehen.

Ein Dauermietverhältnis ist ein Mietvertrag, der auf unbestimmte Zeit abgeschlossen wird. Es endet nicht automatisch, sondern bleibt bestehen, bis eine der Parteien den Vertrag unter Einhaltung der vertraglich vereinbarten oder gesetzlichen Kündigungsfristen kündigt. Dies bietet eine hohe Flexibilität für beide Parteien, erfordert jedoch klare Regelungen zur Beendigung des Vertrags.

Doppelvermietung tritt auf, wenn derselbe Mietraum gleichzeitig an zwei verschiedene Mieter vermietet wird. Dies ist rechtlich unzulässig und kann zu erheblichen rechtlichen Auseinandersetzungen führen. Im Falle einer Doppelvermietung hat der zuerst abgeschlossene Mietvertrag Vorrang, und der zweite Mietvertrag ist nichtig.

Der Energieausweis ist ein Dokument, das die Energieeffizienz eines Gebäudes bewertet. Er ist in vielen Ländern gesetzlich vorgeschrieben und muss bei Vermietung oder Verkauf einer Immobilie vorgelegt werden. Der Energieausweis enthält Informationen zum Energieverbrauch und gibt Empfehlungen zur Verbesserung der Energieeffizienz.

Die Erhaltungspflicht obliegt in der Regel dem Vermieter und umfasst die Pflicht, das Mietobjekt in einem gebrauchsfähigen Zustand zu halten. Dies umfasst die Instandhaltung und Reparatur von Gebäudeteilen, technischen Anlagen und Einrichtungen. Der Mieter ist hingegen für die Pflege und kleinere Instandsetzungen innerhalb der Mieträume verantwortlich.

Eine Exklusivitätsklausel im Gewerbemietvertrag gibt dem Mieter das Recht, als einziger Anbieter einer bestimmten Dienstleistung oder Produktart innerhalb eines Gebäudes oder Geländes zu agieren. Diese Klausel schützt den Mieter vor direkter Konkurrenz innerhalb des gleichen Objekts und kann ein wichtiger Verhandlungsaspekt sein, insbesondere in Einkaufszentren oder Bürokomplexen.

Facility Management umfasst die ganzheitliche Verwaltung, Bewirtschaftung und Instandhaltung von Gebäuden und Anlagen. Es zielt darauf ab, die Effizienz und Effektivität der Gebäude zu optimieren und umfasst technische, infrastrukturelle und kaufmännische Dienstleistungen. Dazu gehören unter anderem Gebäudereinigung, Sicherheitsdienste, Wartung der technischen Anlagen und Flächenmanagement.

Die Flächenberechnung ist die Ermittlung der Mietfläche nach festgelegten Normen. Unterschiedliche Berechnungsstandards wie GIF (Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung) oder DIN (Deutsches Institut für Normung) können zur Anwendung kommen. Diese Standards legen fest, welche Flächen zur Mietfläche zählen und wie Gemeinschaftsflächen anteilig berücksichtigt werden.

Flexi-Space bezeichnet flexible Arbeitsflächen, die kurzfristig und flexibel gemietet werden können. Solche Flächen sind besonders in Coworking-Spaces und modernen Bürogebäuden zu finden und bieten Unternehmen die Möglichkeit, je nach aktuellem Bedarf schnell und unkompliziert zusätzliche Büroflächen anzumieten oder zu verkleinern.

Ein Gewerbemietvertrag ist ein Vertrag, der die Vermietung von Gewerbeimmobilien wie Büros, Ladenlokalen, Lagerflächen oder Industriehallen regelt. Er enthält spezifische Klauseln zu Nutzung, Mietdauer, Mietpreis, Nebenkosten und den Pflichten von Mieter und Vermieter. Gewerbemietverträge sind oft komplexer und detaillierter als Wohnraummietverträge.

Die Grundmiete ist der vertraglich vereinbarte Mietbetrag, der ohne Berücksichtigung der Nebenkosten und Betriebskosten zu zahlen ist. Sie bildet die Basis der Mietzahlung und kann je nach Vereinbarung in regelmäßigen Abständen (monatlich, vierteljährlich) fällig werden.

Unter Grundstückspflege versteht man die Maßnahmen zur Pflege und Instandhaltung der Außenanlagen eines Mietobjekts. Dazu gehören Rasenmähen, Baumpflege, Reinigung von Gehwegen und Parkplätzen sowie Winterdienste wie Schneeräumung und Streuen. Diese Aufgaben werden oft vom Facility Management übernommen und als Teil der Betriebskosten auf die Mieter umgelegt.

Die Hausordnung ist ein Regelwerk, das das Zusammenleben und die Nutzung gemeinschaftlicher Flächen in einem Gebäude regelt. Sie enthält Vorschriften zu Themen wie Ruhezeiten, Nutzung von Gemeinschaftseinrichtungen, Müllentsorgung und Sicherheitsmaßnahmen. Die Hausordnung soll Konflikte zwischen Mietern vermeiden und ein geordnetes Zusammenleben ermöglichen.

Die Heizkostenabrechnung ist die jährliche Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser, die auf den Mieter umgelegt werden. Sie basiert auf dem tatsächlichen Verbrauch und wird oft nach einem festgelegten Verteilungsschlüssel auf die Mieter aufgeteilt. Die Heizkostenabrechnung muss transparent und nachvollziehbar sein, um eventuelle Nachforderungen oder Rückzahlungen zu rechtfertigen.

Instandhaltung umfasst alle Maßnahmen zur Erhaltung des funktionsfähigen Zustands der Mieträume. Dazu gehören regelmäßige Wartungsarbeiten, Reparaturen und Renovierungen. Während der Vermieter für die Instandhaltung des gesamten Gebäudes verantwortlich ist, obliegt dem Mieter die Pflege und Instandsetzung innerhalb der gemieteten Räume, sofern nicht anders vereinbart.

Das Inventar umfasst die Gesamtheit aller zur Mietsache gehörenden Einrichtungsgegenstände und technischen Anlagen, die mitgemietet werden. Dies können Büromöbel, Kücheneinrichtungen, Beleuchtungssysteme und technische Geräte sein. Das Inventar wird meist in einem separaten Inventarverzeichnis detailliert aufgeführt und regelmäßig auf Vollständigkeit und Zustand geprüft.

Die Jahresabrechnung ist die jährliche Abrechnung aller Nebenkosten, die dem Mieter in Rechnung gestellt werden. Sie enthält eine detaillierte Aufstellung der entstandenen Kosten und deren Verteilung auf die einzelnen Mieter. Die Jahresabrechnung muss transparent und nachvollziehbar sein, um sicherzustellen, dass die Nebenkosten fair und korrekt abgerechnet werden.

Die Kaution ist eine Sicherheitsleistung des Mieters zur Absicherung etwaiger Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis, wie z.B. Schadensersatz oder ausstehende Mietzahlungen. Sie wird bei Vertragsbeginn hinterlegt und kann in bar, als Bankbürgschaft oder als Mietkautionsversicherung erbracht werden. Die Kaution wird bei vertragsgemäßer Rückgabe des Mietobjekts und nach Abzug eventueller Forderungen zurückerstattet.

Die Kündigungsfrist ist der Zeitraum, der zwischen der Ankündigung der Kündigung des Mietverhältnisses und dessen tatsächlichem Ende liegen muss. Im Gewerbemietrecht sind die Kündigungsfristen oft länger als im Wohnraummietrecht und können vertraglich individuell vereinbart werden. Typische Fristen liegen zwischen drei und zwölf Monaten.

Die Laufzeit bezeichnet den Zeitraum, für den der Gewerbemietvertrag abgeschlossen ist. Sie kann befristet (mit festem Enddatum) oder unbefristet (ohne festes Enddatum) sein. Befristete Verträge bieten Planungssicherheit für beide Parteien, während unbefristete Verträge mehr Flexibilität bieten.

Leerstand bezeichnet den Zeitraum, in dem eine Mietfläche unvermietet ist und keine Mieteinnahmen erzielt werden. Für Vermieter bedeutet Leerstand Einnahmeverluste und potenziell höhere Kosten durch Instandhaltung und Sicherung der ungenutzten Räume. Strategien zur Vermeidung von Leerstand sind daher wichtig für eine effiziente Bewirtschaftung.

Ein Mieterhöhungsverlangen ist die Forderung des Vermieters nach einer Erhöhung der Miete. Gründe für eine Mieterhöhung können Marktveränderungen, gestiegene Betriebskosten oder inflationsbedingte Anpassungen sein. Das Verlangen muss schriftlich und unter Einhaltung vertraglich oder gesetzlich festgelegter Fristen und Bedingungen erfolgen.

Die Mietfläche ist die Fläche, die der Mieter tatsächlich nutzt. Sie umfasst die Hauptnutzfläche sowie anteilige Gemeinschaftsflächen wie Flure, Treppenhäuser und Sanitärbereiche. Die genaue Definition und Berechnung der Mietfläche kann je nach Vertrag und verwendeter Berechnungsnorm variieren.

Ein Mietindex ist ein Index, an dem sich die Höhe der Mietanpassungen orientiert. Ein häufig genutzter Index ist der Verbraucherpreisindex, der die Preisentwicklung für Konsumgüter und Dienstleistungen abbildet. Mietverträge mit Indexklauseln passen die Miete regelmäßig an die Entwicklung dieses Indexes an, um Kaufkraftverluste auszugleichen.

Nebenkosten sind zusätzliche Kosten zur Grundmiete, die für den Betrieb und die Nutzung der Mieträume anfallen. Dazu gehören Heizkosten, Wasserkosten, Müllentsorgung, Gebäudereinigung und Verwaltungskosten. Nebenkosten werden oft in Form einer monatlichen Vorauszahlung geleistet und einmal jährlich abgerechnet.

Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn der Mieter die Art der Nutzung der Mietfläche ändert, z.B. von einem Büro zu einem Verkaufsraum. Eine Nutzungsänderung bedarf in der Regel der Zustimmung des Vermieters und kann zusätzliche behördliche Genehmigungen erfordern.

Eine Option im Mietvertrag ist das vertraglich vereinbarte Recht des Mieters, den Mietvertrag unter bestimmten Bedingungen zu verlängern oder zusätzliche Flächen anzumieten. Optionen bieten dem Mieter Planungssicherheit und Flexibilität. Die Ausübung der Option muss meist innerhalb einer bestimmten Frist und schriftlich erfolgen.

Die Pacht ist ähnlich wie die Miete, jedoch mit der Besonderheit, dass der Pächter das gepachtete Objekt bewirtschaften und die Erträge nutzen darf. Pächter haben daher oft mehr Verantwortung für die Instandhaltung und Pflege des Pachtobjekts. Pachtverträge sind in der Landwirtschaft und Gastronomie weit verbreitet.

Parkraum-Management umfasst die Verwaltung und Organisation von Parkflächen innerhalb eines Gewerbeobjekts. Es beinhaltet die Zuweisung von Parkplätzen, Überwachung der Nutzung, Verwaltung von Parkgebühren und Maßnahmen zur Optimierung der Parkflächennutzung. Ein effizientes Parkraum-Management ist wichtig für den reibungslosen Betrieb und Zufriedenheit der Mieter.

Qualitätsmanagement im Facility Management umfasst systematische Maßnahmen zur Sicherstellung und Verbesserung der Qualität der Dienstleistungen. Dazu gehören regelmäßige Kontrollen, Schulungen des Personals, Einhaltung von Standards und kontinuierliche Verbesserung der Prozesse. Ziel ist es, die Zufriedenheit der Mieter zu erhöhen und den Wert der Immobilie langfristig zu sichern.

Die Rückbauverpflichtung ist die Pflicht des Mieters, bei Auszug alle baulichen Veränderungen, die er vorgenommen hat, rückgängig zu machen und den ursprünglichen Zustand der Mieträume wiederherzustellen. Diese Verpflichtung wird im Mietvertrag festgelegt und soll sicherstellen, dass der Vermieter die Räume ohne zusätzliche Kosten an einen neuen Mieter weitervermieten kann.

Ein Service-Level-Agreement (SLA) ist eine vertragliche Vereinbarung über das Niveau der Dienstleistungen, die der Facility Manager zu erbringen hat. SLAs definieren klare Leistungskennzahlen (KPIs), Reaktionszeiten und Qualitätsstandards. Sie dienen dazu, die Erwartungen der Mieter zu erfüllen und die Servicequalität zu überwachen und zu verbessern.

Das Sonderkündigungsrecht ermöglicht es dem Mieter oder Vermieter, den Mietvertrag vorzeitig unter bestimmten Umständen zu kündigen. Gründe für ein Sonderkündigungsrecht können erhebliche Mängel am Mietobjekt, wirtschaftliche Schwierigkeiten oder der Wegfall der Geschäftsgrundlage sein. Die Bedingungen und Fristen für die Ausübung des Sonderkündigungsrechts werden im Mietvertrag festgelegt.

Teilbetriebskosten sind Betriebskosten, die nur auf bestimmte Bereiche oder Mieter eines Mietobjekts umgelegt werden. Dies kann der Fall sein, wenn einzelne Mietbereiche unterschiedliche Betriebskosten verursachen oder spezielle Dienstleistungen in Anspruch nehmen. Die genaue Verteilung und Abrechnung der Teilbetriebskosten wird im Mietvertrag geregelt.

Ein Übergabeprotokoll ist ein Dokument, das bei der Übergabe des Mietobjekts erstellt wird. Es dokumentiert den Zustand der Mieträume, listet vorhandene Mängel auf und dient als Nachweis für beide Parteien. Dieses Protokoll wird sowohl bei der Ein- als auch bei der Auszugsübergabe erstellt und ist essenziell, um spätere Streitigkeiten über den Zustand des Mietobjekts zu vermeiden.

Umlagefähige Kosten sind Betriebskosten, die der Vermieter auf den Mieter umlegen darf. Diese Kosten umfassen üblicherweise Ausgaben für Heizung, Wasser, Müllentsorgung, Gebäudereinigung und andere Bewirtschaftungskosten. Welche Kosten umlagefähig sind, wird im Mietvertrag und in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) definiert.

Untervermietung bedeutet, dass der Hauptmieter (Mieter) Teile oder die gesamte gemietete Fläche an einen Dritten (Untermieter) weitervermietet. Dies bedarf in der Regel der Zustimmung des Vermieters. Der Hauptmieter bleibt jedoch weiterhin gegenüber dem Vermieter für die Erfüllung aller vertraglichen Pflichten verantwortlich.

Ein Untermietvertrag ist ein Vertrag zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter. Er regelt die Bedingungen der Nutzung der untervermieteten Räume, einschließlich Mietdauer, Mietzins und Nutzungsvorschriften. Der Untermietvertrag muss im Einklang mit dem Hauptmietvertrag stehen und darf keine widersprüchlichen Bestimmungen enthalten.

Ein Nutzungskonzept beschreibt detailliert, wie die gemieteten Räume genutzt werden sollen. Es wird oft bei der Planung von Gewerbeimmobilien erstellt und berücksichtigt die Bedürfnisse des Mieters, einschließlich Raumaufteilung, technische Anforderungen und Gestaltung. Das Nutzungskonzept dient als Grundlage für bauliche Maßnahmen und Ausstattung.

Vertragliche Nebenpflichten sind zusätzliche Verpflichtungen, die über die Hauptpflichten (wie Zahlung der Miete und Bereitstellung des Mietobjekts) hinausgehen. Dazu gehören Pflichten zur Einhaltung von Sicherheitsvorschriften, Meldepflichten bei Schäden, Sorgfaltspflichten und die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen.

Eine Vertragsstrafe ist eine im Mietvertrag festgelegte Geldsumme, die bei bestimmten Vertragsverstößen fällig wird. Dies kann etwa bei verspäteter Mietzahlung oder unerlaubten baulichen Veränderungen der Fall sein. Die Vertragsstrafe dient als Druckmittel, um die Einhaltung der vertraglichen Vereinbarungen sicherzustellen.

Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Gebühr, die ein Mieter zahlen muss, wenn er den Mietvertrag vorzeitig beendet und dem Vermieter dadurch finanzielle Nachteile entstehen. Diese Entschädigung soll den Vermieter für entgangene Mieteinnahmen und zusätzliche Aufwendungen entschädigen.

Vorschriften zur Gebäudesicherheit. Diese Vorschriften umfassen alle gesetzlichen und vertraglichen Regelungen, die zur Sicherstellung der Gebäudesicherheit notwendig sind. Dazu gehören Brandschutzmaßnahmen, Evakuierungspläne, regelmäßige Sicherheitsüberprüfungen und die Installation sicherheitstechnischer Anlagen. Sowohl Vermieter als auch Mieter müssen diese Vorschriften einhalten.

Wartung umfasst regelmäßige Maßnahmen zur Erhaltung und Überprüfung der Funktionstüchtigkeit technischer Anlagen und Einrichtungen im Mietobjekt. Dies betrifft beispielsweise Heizungsanlagen, Lüftungssysteme, Aufzüge und Sicherheitstechnik. Die Verantwortung für die Wartung kann je nach Vertrag beim Vermieter oder Mieter liegen.

Eine Wirtschaftlichkeitsberechnung analysiert die finanziellen Aspekte eines Mietobjekts oder eines geplanten Projekts. Sie berücksichtigt Anschaffungskosten, Betriebskosten, mögliche Mieteinnahmen und andere relevante finanzielle Faktoren. Diese Berechnung dient als Grundlage für Investitionsentscheidungen und Mietpreisverhandlungen.

Eine Wertsicherungsklausel im Mietvertrag erlaubt die Anpassung der Miete an die Inflation oder andere wirtschaftliche Indikatoren. Häufig wird hierfür der Verbraucherpreisindex herangezogen. Diese Klausel schützt den Vermieter vor Kaufkraftverlust und stellt sicher, dass die Miete den wirtschaftlichen Gegebenheiten angepasst bleibt.

Ein Wettbewerbsverbot ist eine Klausel im Mietvertrag, die den Mieter verpflichtet, bestimmte Geschäftstätigkeiten oder Konkurrenzhandlungen während der Mietdauer und eventuell darüber hinaus zu unterlassen. Diese Klausel schützt den Vermieter und andere Mieter vor potenzieller Konkurrenz innerhalb des Gebäudes oder der Anlage.

Kosten für die Heizung, die zentral für ein ganzes Gebäude erzeugt wird. Diese werden anteilig auf die Mieter umgelegt, oft basierend auf dem individuellen Verbrauch oder der Fläche. Die Abrechnung der Zentralheizungskosten erfolgt meist jährlich.

Ein Zeitmietvertrag ist ein Mietvertrag, der für eine feste Laufzeit abgeschlossen wird und nach Ablauf dieser Zeit automatisch endet, ohne dass eine Kündigung erforderlich ist. Solche Verträge bieten Planungssicherheit und werden häufig bei Projekten mit klar definiertem Zeitrahmen eingesetzt.

Die Zweckbindung legt fest, für welchen spezifischen Zweck die gemieteten Räume genutzt werden dürfen. Diese Bindung ist im Mietvertrag festgelegt und kann beispielsweise die Nutzung als Büro, Verkaufsfläche oder Lagerraum umfassen. Änderungen der Zweckbindung bedürfen der Zustimmung des Vermieters.

Zusatzvereinbarungen sind ergänzende Vereinbarungen zum Hauptmietvertrag, die spezifische Regelungen oder zusätzliche Bedingungen enthalten. Diese Vereinbarungen können jederzeit während der Mietdauer getroffen werden und müssen schriftlich festgehalten werden, um gültig zu sein.