Nebenkosten: Benchmarking-Pools

• Herausgeber: Bauakademie Unternehmensgruppe – neu initiiert 2024 in Kooperation mit einer Arbeitsgruppe von Logistikimmobilien-Betreibern und -Investoren. Die Plattform firmiert als „NEO Logistics Impact Bench“.

• Datenart: Betriebskosten-Benchmarks für Logistikimmobilien, ergänzt um ESG-Kennzahlen. Erfasst werden alle wesentlichen Betriebskosten (OPEX) einer Lager-/Logistikhalle (z. B. Energiekosten, Instandhaltung, Facility Services, Versicherungen, Sicherheits- und Reinigungskosten, etc.) sowie Energieverbräuche und CO₂-Emissionen pro Objekt. Darüber hinaus werden branchenspezifische Nachhaltigkeitsaspekte quantifiziert, etwa der Anteil erneuerbarer Energien am Strommix oder die Verbreitung von Green-Lease-Klauseln.

• Asset-Klasse: Logistik- und Lagerimmobilien (Distributionszentren, Logistikhallen – sowohl multi-tenant als auch Single-Tenant Objekte).

• Methodik: Freiwillige Teilnahme von Eigentümern, Mietern oder Eigennutzern von Logistikimmobilien. Die Erstausgabe 2024/25 basierte auf Daten aus 2023 von 21 Marktteilnehmern mit 155 Logistikhallen (zusammen ~5,5 Mio. m² BGF). Die Datenerfassung und -aufbereitung erfolgt vollständig digital (via REMO-Datenbank, analog zum Büro-Benchmark) und umfasst technische Stammdaten sowie Kostendaten jedes Objekts. Teilnehmer erhalten pro eingebrachtem Objekt einen Quickcheck-Bericht, der die eigenen Kosten und Verbräuche dem Markt gegenüberstellt. Aus allen anonymisierten Beiträgen wird jährlich ein branchenweiter Report erstellt, der als Benchmark-Maßstab für Betriebskosten und ESG-Leistungswerte in der Logistik dienen soll. Die Auswertung berücksichtigt unterschiedliche Betreiberkonstellationen (Investor vs. Nutzer) und Vertragsmodelle (z. B. Single, Double oder Triple Net).

• Besonderheiten: NEO Logistics ist die erste umfassende **Benchmark-Plattform für Logistik-OPEX in Deutschland. Sie liefert valide Referenzwerte, wo zuvor kaum Markttransparenz herrschte. Erste Ergebnisse zeigen z. B. eine Kostenverlagerung vom Vermieter zum Mieter: Viele neuere Verträge übertragen Betriebsnebenkosten (Strom, Wartung, etc.) auf die Mieter, sodass Investoren weniger von Kostensteigerungen betroffen sind. Im Durchschnitt lagen 2023 die umlagefähigen Betriebskosten bei rund 0,73 €/m²/Monat (zzgl. 0,14 €/m² nicht umlagefähig). Zudem offenbarte der Bericht große Defizite bei erneuerbaren Energien – nur 20 % der betrachteten Objekte nutzten Ökostrom, und 83 % hatten keine PV-Anlage. Solche Erkenntnisse markieren Handlungsbedarfe für die Branche (Dekarbonisierung, Vertragsgestaltung etc.). Durch die Mischung von Investor-, Mieter- und Eigennutzer-Daten bietet NEO Logistics ein ganzheitliches Bild, wobei die Vergleichbarkeit durch genügend Objektanzahl je Kategorie gewährleistet wird.

• Verfügbarkeit: Marktbericht „NEO Logistics Impact Report 2024/25“ seit April 2025 verfügbar (ca. 100 Seiten Analysen und Grafiken). Preis ~490 € (zzgl. MwSt.) für Nicht-Teilnehmer; gratis für alle teilnehmenden Unternehmen. Eine kostenlose Leseversion (Auszug) wird online angeboten. Geplant ist eine fortlaufende jährliche Neuauflage mit wachsender Datenbasis.

• Bezugsquelle: Bestellung über die NEO-Benchmark Website (neobench.de) oder direkten Kontakt zur Bauakademie. Zudem publizieren Fachmedien wie Logistik Heute oder Ramp One Zusammenfassungen des Reports, die wichtige Kennzahlen frei zugänglich machen. Für tiefergehende Vergleiche und Objekt-Benchmarks ist jedoch der vollständige Report bzw. die Teilnahme am Pool empfehlenswert.

• Herausgeber: rotermund.ingenieure (Beratungsunternehmen), in Kooperation mit den Branchenverbänden RealFM e.V. und GEFMA e.V. (sowie Partnerverbänden im DACH-Raum). Der fm.benchmarking Bericht wird jährlich unter Schirmherrschaft dieser Institutionen herausgegeben.

• Datenart: Kennzahlen zu Immobilien-Nutzungskosten und Betriebskosten über den gesamten Lebenszyklus. Der Fokus liegt auf den laufenden Betriebs- und Bewirtschaftungskosten (inkl. Verbrauchskosten wie Energie/Wasser, Instandhaltung, Reinigung, technische und infrastrukturelle Dienste, Verwaltungskosten usw.) sowie Flächenkennzahlen. Zusätzlich fließen auch Lebenszykluskosten-Aspekte ein (z. B. Abschreibungen, Kapitalkosten werden jedoch meist nicht betrachtet, da Betriebskosten im Vordergrund stehen). Alle Kostenkennzahlen sind nach einheitlichen Strukturen (insb. DIN 18960 für Nutzungskosten, teils ÖNORM 1801-2 für Österr. Vergleichbarkeit) gegliedert. Damit wird ein umfassender Kostenüberblick pro Gebäudetyp ermöglicht, von dem sowohl Betreiber als auch Planer (für Kostenschätzungen) profitieren. Verbrauchsdaten (z. B. kWh/m²) werden ebenfalls erhoben, was Benchmarking von Energiekennzahlen erlaubt.

• Asset-Klassen: Sehr breit – der Bericht deckt 16 Gebäudetypen ab. Darunter sind Bürogebäude, Handelsimmobilien (Einzelhandel/Shopping-Center), Logistikgebäude, Industrie- und Fertigungshallen, Laborgebäude, Bildungsbauten (Schulen, Hochschulen), Kindertagesstätten, Sport- und Veranstaltungshallen, Krankenhäuser, Feuerwehr-/Polizeigebäude, Bäder, Verpflegungseinrichtungen (Kantinen), Gemeindezentren, Rechenzentren sowie auch Wohnimmobilien. Diese Vielfalt macht Vergleiche innerhalb der jeweiligen Nutzungsart möglich. (Hinweis: Wohnobjekte werden mit abgebildet, sind aber oft separat durch andere Spiegel abgedeckt – im fm.benchmarking liegen Schwerpunkte auf gewerblichen und öffentlichen Gebäuden.)

• Methodik: Kontinuierliche Datensammlung aus der Praxis: Eigentümer, Betreiber und FM-Dienstleister melden jährlich die realen Ist-Kosten und Flächen ihrer Objekte via Online-Tool. Der aktuelle Datenpool umfasst über 123 Mio. m² BGF in Deutschland – damit handelt es sich um die größte branchenübergreifende Benchmark-Datenbank für Gebäudekosten hierzulande. Die eingehenden Daten werden von rotermund.ingenieure geprüft, nach der fm.benchmarking-Kostenstruktur konsolidiert und anonym ausgewertet. Ergebnisse werden als Durchschnittswerte (Median, arithm. Mittel) und Perzentile für jede Kostenart je Gebäudetyp ausgewiesen, oft differenziert nach Gebäudegröße oder Nutzungsintensität. Der jährliche Bericht fasst diese Kennzahlen kompakt zusammen (inkl. Grafiken, Tabellen, Zeitreihen). Zusätzlich gibt es Detailberichte zu Spezialthemen (z. B. technischen Gebäudemanagement-Kosten oder Ausschreibungspreisen). Teilnehmer profitieren von individuellen Auswertungen: Wer eigene Objekte einbringt, erhält neben dem Gesamtbericht auch einen individuellen Benchmarking-Report mit den Kennzahlen der eigenen Immobilien im Vergleich zum jeweiligen Peergroup-Durchschnitt.

• Besonderheiten: Der fm.benchmarking-Bericht genießt eine hohe Akzeptanz bei Corporates, öffentlichen Institutionen und FM-Dienstleistern, da er neutral und verifizierte Durchschnittsdaten bietet. Durch die normierte Kostenstruktur (DIN-basiert) wird sichergestellt, dass alle Teilnehmer vergleichbare Kostenelemente einbeziehen – dies erhöht die Vergleichbarkeit erheblich. Einzigartig ist die große Breite an Assetklassen und die Verknüpfung von Kosten- mit Verbrauchsdaten, was z. B. Benchmarking der Energieeffizienz ermöglicht. Der Bericht dient vielen Unternehmen als Referenz für Budgetplanung und Kostencontrolling: Die Kennziffern können genutzt werden, um eigene Kosten einzuordnen und Optimierungspotenziale abzuleiten. Als Limitierung gilt: Die Daten sind freiwillig gemeldet; extrem ausgefallene Objekttypen oder sehr kleine Privateigentümer sind evtl. unterrepräsentiert. Insgesamt deckt der Pool aber alle wichtigen Marktsegmente ab, von Büroportfolios über kommunale Liegenschaften bis zu Industriearealen. Jedes Jahr wird außerdem ein Schwerpunktthema untersucht (z. B. 2024: “Kostenoptimierung im Facility Management”). Die Studie ist somit zugleich Benchmark-Nachschlagewerk und Trendbarometer der FM-Branche.

• Verfügbarkeit: Jahresbericht „fm.benchmarking“ (Printausgabe, ca. 300+ Seiten). Preis ~500 € (inkl. 7 % MwSt. und Versand); Verbandsmitglieder (RealFM, GEFMA, ZIA etc.) erhalten Rabatt (~430 €). Bestellung erfolgt direkt beim Herausgeber (über ein Online-Bestellformular). Teilnehmer am Datenpool erhalten den jeweils folgenden Bericht kostenfrei sowie zusätzliche Objekt-Checks als Dank. Einige Inhalte werden in der Fachpresse publiziert – z. B. berichtet Der Facility Manager regelmäßig über durchschnittliche Reinigungskosten, Energieverbräuche usw. aus dem Bericht. Außerdem können Interessierte eine Leseprobe (Auszug) anfordern, um einen Eindruck der Kennzahlen zu bekommen.

Offizielle Website fm-benchmarking.de (dort sind auch ältere Auflagen gelistet). Alternativ informieren GEFMA und RealFM auf ihren Seiten über die Publikation. Die Zusammenarbeit mit Hochschulen und Institutionen (z. B. als Datenlieferanten) sichert zusätzlich, dass methodische Weiterentwicklungen einfließen. Insgesamt ist der fm.benchmarking-Bericht die zentral verfügbare Vergleichsdatenquelle für Betriebskosten über verschiedene Gewerbe-Assetklassen hinweg in Deutschland.

• Name & Betreiber: Betriebskostenspiegel „ANKE“ (Analyse der Nebenkosten in Einkaufszentren). Entwicklung durch ADH Deutschland GmbH (Immobilienverwaltung, Darmstadt) in Kooperation mit Prof. Henning Balck vom IPS Institut (Heidelberg). Erstveröffentlichung ca. 2018.

• Datenarten: Betriebskostenspiegel für Shopping-Center mit fein aufgegliederter Darstellung aller centertypischen Nebenkostenarten. Betrachtet werden Positionen wie Objektverwaltung/Centermanagement, Instandhaltung, Strom, Heizung, Reinigung, öffentliche Abgaben etc. über mehrere Abrechnungsperioden. Zusätzlich wurden die angegebenen Nutzflächen der Center verglichen, um Umlagemaßstäbe zu überprüfen.

• Abgedeckte Assetklassen: Einzelhandelsimmobilien, konkret Einkaufszentren/Shopping-Center verschiedener Größe und Lage in Deutschland. (Die Pilotstudie umfasste 10 Center mit ähnlicher Größe/Lage als Vergleichsgruppe.) Auch Filialisten auf Mieterseite profitieren von diesen Benchmarks.

• Methodik: Selektives Benchmarking – Vergleich von Centern mit vergleichbaren Merkmalen (Größe, Lage, Konzept). Die initiale Untersuchung verglich zehn Center und zeigte teils erhebliche Abweichungen bei einzelnen Kostenarten. Zukünftig soll die Fallzahl erhöht und der Betriebskostenspiegel jährlich aktualisiert und erweitert werden. Teilnehmer (Center-Betreiber oder -Mieter) stellen anonymisiert ihre Nebenkostendaten bereit.

• Besonderheiten: ANKE schafft erstmals Transparenz bei Nebenkosten von Shopping-Centern – ein Bereich, in dem Nebenkosten oft die „zweite Miete“ darstellen. Auffälliges Ergebnis der ersten Studie: Durchschnittlich 47 % der Betriebskosten entfallen auf Verwaltung/Centermanagement – der größte Kostenblock in Centern. Technische Ausstattung und Gebäudealter treiben Wartungs- und Stromkosten deutlich in die Höhe, während aufwändige Architektur (z. B. viel Glas) höhere Reinigungskosten verursacht. Der Benchmarking-Bericht soll Wettbewerb und Effizienz fördern – Mieter sehen, ob sie zu viel zahlen, Eigentümer erkennen Einsparpotenziale (z. B. Modernisierung zur Kostenreduktion). Damit entsteht ein Win-Win-Effekt für faire Center-Bewirtschaftung.

• Verfügbarkeit: Kostenlos für Datenlieferanten (Center-Betreiber/Mieter, die ihre Daten beitragen, erhalten die komplette Studie). Für andere Interessierte ist der Bericht gegen eine Schutzgebühr von 149 € (zzgl. MwSt) als PDF erhältlich. Auszüge und zentrale Ergebnisse werden auf der ADH-Website veröffentlicht. Kontaktaufnahme via E-Mail (anke@adh.immo) wird angeboten.

• Name & Betreiber: Benchmarking kommunales Gebäudemanagement, organisiert durch die KGSt (Kommunale Gemeinschaftsstelle für Verwaltungsmanagement). Die KGSt führt regelmäßig Vergleichsarbeiten und sogenannte Benchmarking-Ringe unter teilnehmenden Kommunalverwaltungen durch.

• Datenarten: Vergleichskennzahlen für öffentlich-kommunale Liegenschaften. Typische Kennzahlen betreffen Gebäudebetriebskosten (z. B. Reinigungskosten je m², Instandhaltungskostenquote, Energieverbräuche in Schulen, Verwaltungsgebäuden etc.) sowie Kennzahlen zur Flächennutzung, Personalaufwand (Hausmeisterstunden pro Objekt) usw. Auch spezialisierte Vergleiche etwa zur Gebäudereinigung werden angeboten.

• Abgedeckte Assetklassen: Kommunale Gebäude aller Art – z. B. Schulgebäude, Verwaltungsgebäude, Kultureinrichtungen, Sporthallen, kommunale Wohnheime – je nach Vergleichsprojekt. Einzelne Benchmarking-Berichte fokussieren auf Themen wie Gebäudereinigung, Instandhaltung oder Nutzungsgrad in öffentlichen Immobilien.

• Methodik: Teilnahmebasierter Vergleich zwischen Städten/Landkreisen. Kommunen liefern ihre Kennzahlen; die KGSt bereitet die Daten anonymisiert auf und erstellt Auswertungsberichte mit Median- und Best-Practice-Werten. Oftmals werden Kennzahlen in Leistungsquartile eingeordnet. Die Ergebnisse fließen in KGSt-Berichte und Empfehlungen ein („Kennzahlengestütztes Steuern“). Diese Vergleichsringe existieren seit vielen Jahren (teils seit den 2000ern) und werden periodisch wiederholt, um Fortschritte zu messen.

• Besonderheiten: Nicht öffentlich zugänglich, aber wichtig für öffentliche Hand: Kommunen können so ihre Bewirtschaftungskosten direkt mit Peers vergleichen und Optimierungen ableiten. Beispielsweise zeigen frühere KGSt-Vergleiche, dass Reinigung und Instandhaltung bis zu ~60 % der Gesamtkosten im kommunalen Gebäudebetrieb ausmachen. Durch das Benchmarking entstehen Standards für wirtschaftliche Gebäudebewirtschaftung auf kommunaler Ebene. Auch Nachhaltigkeits-Aspekte (z. B. Energiekennzahlen) gewinnen an Bedeutung in aktuellen Runden.

• Verfügbarkeit: Nur für KGSt-Mitglieder (Kommunalverwaltungen). Ergebnisse werden in internen Berichten und dem KGSt-Informationssystem veröffentlicht. Externe Interessenten können ggf. Zusammenfassungen in Fachartikeln oder Veröffentlichungen der kommunalen Spitzenverbände finden, aber es gibt keine frei erhältlichen Detailreports.

• JLL OSCAR (historisch): Bis 2019 publizierte Jones Lang LaSalle den OSCAR-Report für Bürogebäude jährlich als Branchenstandard. Z. B. wurden 2018 die Nebenkosten von 380 Büroimmobilien (insg. 12 Mio. m²) ausgewertet, und Durchschnittswerte (wie ~3,46 €/m²/Monat umlagefähige Nebenkosten) für große Büromärkte berichtet. Ebenso veröffentlichte JLL früher einen Logistik OSCAR: 2018 wurden 276 Logistikimmobilien (6 Mio. m²) analysiert. Diese Analysen zeigten z. B. höhere Nebenkosten bei Umschlaglagern (Cross-Dock) gegenüber reinen Lagerhallen (+45 % wegen höherer Strom- und Heizaufwände). Nach 2019 wurden die OSCAR-Reihen eingestellt und in die oben beschriebenen NEO-Benchmarks überführt. Einige Kernergebnisse aus OSCAR flossen in Pressemitteilungen und Marktberichte ein, die weiterhin als frei zugängliche Kurz-Benchmarks dienen (z. B. Vergleich der Büronebenkosten zwischen Städten).

• Branchenspezifische Daten: Für Hotels und Gastronomie existiert in Deutschland kein eigenständiger Nebenkosten-Benchmark-Pool. Kennzahlen dieser Assetklassen werden meist im Rahmen von betriebswirtschaftlichen Auswertungen betrachtet (z. B. Betriebskostenquote in % vom Umsatz). Internationale Benchmarks (z. B. STR-Reports) fokussieren auf Performance-Kennzahlen wie Auslastung und Erlöse, weniger auf Immobilien-Bewirtschaftungskosten. Eigentümer greifen hier oft auf interne Vergleichsdaten oder allgemeine FM-Benchmarks (z. B. aus dem fm.benchmarking für „Verpflegungseinrichtungen“ bzw. „Hotel“ als Sondernutzung) zurück.

• Gesundheitsimmobilien: Für Krankenhäuser und Pflegeheime gibt es branchenspezifische Kennzahlen im Rahmen von Klinik-Benchmarking (meist fokussiert auf Medizin- und Verwaltungsaufwand). Speziell zu FM-Nebenkosten in Krankenhäusern liefert der RealFM/fm.benchmarking-Bericht Vergleichswerte. Ein separates öffentliches Benchmarking-Pendant für Pflegeheime ist nicht bekannt – Betreiber nutzen hier individuelle Vergleiche oder greifen auf allgemeine Immobilienbenchmarks (z. B. fm.benchmarking Wohnimmobilien oder Gesundheitsbauten) zurück.

• ESG und neue Entwicklungen: Angesichts ESG-Regulatorik entstehen neue Benchmark-Vergleiche für Energie- und Klimadaten. Beispielsweise fließen in NEO und fm.benchmarking bereits CO₂- und Verbrauchskennzahlen ein. Auch der GEFMA-Standard 250 bietet einen methodischen Rahmen fürs Immobilien-Benchmarking. Zukünftig ist zu erwarten, dass Benchmarking-Pools noch mehr ESG-KPI (wie z. B. Green Building-Zertifizierungsgrade) integrieren, um den Marktanforderungen gerecht zu werden.