Vertragsgestaltung aus Vermietersicht analysieren

Die Höhe der Gewerbemiete kann in Deutschland grundsätzlich frei vereinbart werden. Anders als im Wohnraummietrecht gibt es keine Mietpreisbremse oder Obergrenzen für Gewerberaummieten, sodass der Vermieter den Mietzins nach Angebot und Nachfrage festlegen kann. Um die Miete über die Laufzeit wertstabil zu halten, nutzen Vermieter häufig Staffelmiet- und/oder Indexmietvereinbarungen. Bei einer Staffelmiete wird die Netto-Kaltmiete zu bestimmten Zeitpunkten vertraglich in festgelegten Schritten erhöht. Ein Indexmietvertrag orientiert sich hingegen am Verbraucherpreisindex: Die Miete steigt, sobald der Index ansteigt. Für Vermieter ist die Indexmiete besonders geeignet, da sie ohne komplizierte gesetzliche Rahmenbedingungen automatisch die Inflation berücksichtigt. In der Praxis sind sogar Kombinationen üblich – etwa zunächst eine Staffelmiete für einige Jahre und danach eine Indexklausel zur weiteren Anpassung. Damit kann der Vermieter vorab Mieterhöhungen termingenau planen und gleichzeitig sicherstellen, dass die Miete auf Dauer real steigt.

Die Betriebskosten können im Gewerbemietvertrag sehr weitgehend auf den Mieter umgelegt werden. Als Faustregel gilt: Alle Kosten, die im Zusammenhang mit dem Objekt anfallen (z.B. Heizung, Wasser, Straßenreinigung, Müllabfuhr oder Hausmeisterkosten), sind umlagefähig, sofern dies im Vertrag vereinbart ist und den Vorgaben der Betriebskostenverordnung (§ 2 BetrKV) entspricht. Darüber hinaus können weitere Kosten (wie Verwaltung oder Instandhaltung) explizit im Mietvertrag oder einer Anlage aufgelistet und ebenfalls umgelegt werden. Wichtig ist dabei die Transparenz der Vereinbarungen: Zwar können Verwaltungskosten grundsätzlich auch auf den Gewerbemieter umgelegt werden, doch Klauseln müssen so konkret sein, dass der Mieter die Kosten nachvollziehen kann. Pauschal formulierte, unbestimmte Kostenarten (etwa „Centermanagementkosten“) sind andernfalls unwirksam. Insgesamt hat der Vermieter das Ziel, sämtliche regelmäßigen Gebäude- und Objektkosten klar zu benennen, um Überraschungen zu vermeiden und seine Betriebskosten voll auf den Mieter abzuwälzen, ohne gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot zu verstoßen.

Zur Absicherung des Vermieters gegen Zahlungs- und Leistungsausfall empfiehlt es sich, im Vertrag angemessene Mietsicherheiten vorzusehen. Anders als im Wohnraummietrecht ist die Höhe der Mietkaution im Gewerbemietvertrag grundsätzlich nicht gesetzlich begrenzt. Der Vermieter kann daher eine höhere Kaution als die in § 551 BGB (maximal drei Kaltmieten) vorgesehene einfordern. Üblich sind in der Praxis oft drei bis sechs Monatsmieten als Barkaution, die vor Übergabe der Räume zu zahlen ist. Solange das Geld noch beim Mieter liegt, genügt noch keine Übergabe der Räume. In der Regel muss der Vermieter eine geleistete Barkaution getrennt verzinslich anlegen. Optional kann der Mieter statt Bargeld auch eine Bankbürgschaft oder eine Versicherungsbürgschaft stellen – eine Mietbürgschaft –, die ebenfalls als Sicherheit dient. Immer häufiger verlangen Vermieter eine Mietkautionsbürgschaft, weil dadurch etwa bei Insolvenz des Mieters der Bürge sofort in die vertraglichen Verpflichtungen des Mieters eintritt. Ein aktuelles Urteil des OLG Frankfurt hat bestätigt, dass selbst bei fehlerhaften Angaben in der Bürgschaftsurkunde die Bürgschaft zugunsten des Vermieters grundsätzlich wirksam bleibt.

Ein weiterer Schutz des Vermieters ist die Prüfung der Bonität des Mietinteressenten. Gerade bei Gewerbemietern, die als Kaufleute gelten, bietet sich eine SCHUFA-Unternehmensauskunft oder – bei größeren Firmen – eine Bonitätsprüfung über Wirtschafts- oder Ratingagenturen an. Die SCHUFA erfasst etwa Zahlungsausfälle, Insolvenzen und Finanzkennzahlen von Unternehmen, sodass ein guter SCHUFA-Score die Zahlungsfähigkeit des Gewerbemieters belegt. Vermieter sollten im Vorfeld auf Auskunftspflichten bestehen und bei Bedarf Bilanzunterlagen oder Bilanzen der Gesellschaft einsehen. So lässt sich das Risiko eines Zahlungsausfalls verringern und die langfristige Mieteinnahme abgesichern.

Grundsätzlich liegt die Erhaltungspflicht der Mietsache beim Vermieter (§ 535 BGB). Im Gewerbemietrecht kann jedoch viel vom Mieter verlangt werden, da dieser nicht denselben Schutz wie ein Wohnraummieter genießt. Häufig wird durch sogenannte Dach-und-Fach-Klauseln ein großer Teil der Unterhaltungsarbeiten auf den Gewerbemieter übertragen. Dabei umfasst „Dach und Fach“ üblicherweise das Dach sowie die tragenden Gebäudeteile und die Außenfassade. Mit klaren Vertragsklauseln kann der Vermieter einem gewerblichen Mieter umfassende Instandhaltungs- und Instandsetzungsverpflichtungen auferlegen. So ist es rechtlich zulässig, sämtliche Maßnahmen, die dem Alterungs- oder Abnutzungsprozess unterliegen und dem Mietgebrauch des Mieters zuzurechnen sind, auf den Mieter abzuwälzen. Praktisch bedeutet dies beispielsweise, dass der Mieter nicht nur Schönheitsreparaturen, sondern auch Reparaturen an der Gebäudetechnik, Außenanlagen oder Fassaden übernehmen kann. Eine vollständige Übertragung der Substanzerhaltung muss jedoch sorgfältig formuliert werden und wird meist durch mietzinsrechtliche Kompensation (z.B. reduzierter Grundmiete) ausgeglichen.

Daneben regelt der Vertrag häufig Versicherungspflichten. Gesetzlich ist der Gewerbemieter zwar nicht verpflichtet, bestimmte Versicherungen abzuschließen, doch eine Klausel dazu ist zulässig. Im Vertrag kann festgelegt werden, dass der Mieter – als Versicherungsnehmer und Zugunsten des Vermieters – etwa eine Betriebs- und Gebäudeversicherung abschließt (inklusive Feuer-, Sturm- oder Leitungswasserversicherung). Auch eine Betriebshaftpflichtversicherung kann gefordert werden, um Schäden am Mietobjekt durch den Mieter abzusichern. Entscheidend ist dabei, dass eine solche Klausel keine Haftungserleichterung für den Vermieter begründet – der Vermieter muss seine Sorgfaltspflichten unabhängig vom Versicherungsschutz weiterhin erfüllen. Insgesamt dienen diese Regelungen dazu, das Risiko von Gebäudeschäden oder Personenschäden für den Vermieter zu minimieren, während der Mieter klar weiß, welche Absicherungen er nachweisen muss.

Bauliche Veränderungen (Umbauten) des Mieters an der Mietsache können den Wert des Objekts beeinträchtigen oder verbessern und bedürfen deshalb strenger Regelungen. Der Vermieter wird in der Regel vertraglich vorschreiben, dass bauliche Veränderungen nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung des Vermieters zulässig sind (z.B. Umbauten, Wanddurchbrüche oder Installationen). Erfolgt eine genehmigte bauliche Veränderung, bleibt der Mieter dennoch meist verpflichtet, bei Vertragsende den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Bei Beendigung des Mietverhältnisses muss der Mieter daher sämtliche von ihm eingebrachten baulichen Einrichtungen und Einbauten entfernen, sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist. Dies umfasst beispielweise Trennwände, fest eingebaute Regale oder auch Zwischendecken; der Vermieter kann die Kosten für den Rückbau notfalls vom Mieter erstattet verlangen. Die Rechtsprechung stellt klar, dass der Mieter keinen Anspruch auf Kostenerstattung hat, wenn er bauliche Veränderungen ohne Zustimmung vorgenommen hat – er muss in jedem Fall zurückbauen, selbst wenn dies sehr teuer ist.

Es empfiehlt sich zudem, eine klare Rückbauklausel im Vertrag zu regeln. Nach herrschender Meinung gilt selbst bei vertraglich erteilter Zustimmung des Vermieters die Rückbaupflicht grundsätzlich während der Mietzeit, d.h. die Erlaubnis zur Umgestaltung ist zeitlich begrenzt und der ursprüngliche Zustand wird eingefordert. Eine mögliche Alternative ist eine Vereinbarung, wonach der Vermieter im Austausch gegen eine angemessene Zahlung auf den Rückbau verzichtet. So kann zum Beispiel eine pauschale Ablöse vereinbart werden, die der Mieter zahlt, um Einbauten im Objekt zu belassen. Insgesamt sollte der Vermieter jede bauliche Veränderungsklausel klar formulieren und etwaige Nachrüstungen oder Umbauten von vornherein mit Bedingungen (z.B. Abnahme durch Sachverständigen) verknüpfen, um nachträgliche Streitigkeiten zu vermeiden.

Darüber hinaus können in Gewerbemietverträgen weitere spezielle Klauseln den Interessen des Vermieters dienen. So findet sich etwa häufig eine Betriebspflichtklausel: Hierbei verpflichtet sich der Mieter, das Geschäftslokal entsprechend der Vertragszwecke während der Hauptgeschäftszeiten zu betreiben und nicht ungenutzt stehen zu lassen. Eine solche Betriebspflicht kann grundsätzlich in jedem Gewerbemietvertrag vereinbart werden und wird als angemessen erachtet. Bei Verstoß kann der Vermieter – gegebenenfalls nach Abmahnung – das Mietverhältnis außerordentlich kündigen. Entscheidend ist, dass eine Betriebspflichtklausel explizit und unmissverständlich geregelt wird; sie darf nicht versteckt sein, sondern muss klar und transparent formuliert sein, damit sie wirksam ist. Eine ähnliche Wirkung hat der Konkurrenzschutz: Insbesondere bei Einzelhandel oder Gastronomie kann vereinbart werden, dass der Vermieter keine direkten Wettbewerber in unmittelbarer Nähe zulässt. So schützt der Vermieter nicht nur den Bestand des Mieters, sondern sichert zugleich das Umfeld des gesamten Objekts.

Zudem sind Haftungs- und Ausschlussklauseln üblich. Nach BGB kann die Haftung des Vermieters bei Mängeln oder Schäden grundsätzlich vertraglich beschränkt oder ausgeschlossen werden – und dies gilt auch für Formularverträge. Es ist in Gewerbemietverträgen zulässig, die Haftung des Vermieters für leichte Fahrlässigkeit weitestgehend auszuschließen. So schützt sich der Vermieter gegen unberechtigte Schadenersatzansprüche des Mieters. Eine derartige Klausel muss jedoch klar und ersichtlich formuliert sein, da sie tief in die Rechte des Mieters eingreift. Das gleiche Transparenzgebot gilt für die Schriftformklausel: Gemäß § 550 BGB muss der Gewerbemietvertrag schriftlich abgeschlossen werden (bei Laufzeiten über einem Jahr), und viele Verträge enthalten zusätzlich die Vereinbarung, dass Änderungen nur schriftlich erfolgen dürfen. Eine einfache Schriftformklausel ist wirksam und im Interesse beider Parteien, da sie Beweisproblemen vorbeugt. Allerdings wäre eine sogenannte „doppelte Schriftformklausel“ – also eine Klausel, die selbst eine spätere einvernehmliche Änderung ebenfalls der Schriftform unterwirft – unwirksam. In der Praxis verpflichtet man daher alle Beteiligten, für die Gültigkeit von Kündigungen oder Vertragsänderungen ausdrücklich die Schriftform zu wählen. Insgesamt bündelt der Vermieter durch diese Zusatzklauseln sein betriebswirtschaftliches und rechtliches Risiko, indem er die Nutzung klar reglementiert, seine Haftung begrenzt und gleichzeitig sicherstellt, dass Vertragsänderungen nachvollziehbar dokumentiert werden.