Vertragsschwerpunkte aus Mietersicht erkennen

Die Höhe der Gewerbemiete kann frei zwischen den Vertragsparteien vereinbart werden und orientiert sich in der Praxis oft an ortsüblichen Vergleichsmieten. Ein rascher finanzieller Spielraum für den Vermieter besteht durch das allgemeine Mietwucherverbot zwar, doch sollte der Mieter versuchen, den vereinbarten Mietzins anhand konkreter Benchmarks zu rechtfertigen. Üblich ist die Mietzahlung in fest vereinbarten Zeitabschnitten (z.B. monatlich oder vierteljährlich) jeweils im Voraus. Wichtig ist, bereits bei Vertragsschluss Klarheit über die Struktur der Miete zu schaffen: Beispielsweise kann eine Staffelmiete vereinbart werden, bei der die Zeitpunkte und prozentualen Erhöhungen im Voraus genau festgelegt sind. Alternativ ist eine Indexmiete möglich, bei der die Miete an den Verbraucherpreisindex gebunden wird. Solche automatischen Anpassungsklauseln sind rechtlich nur zulässig, wenn sie die Vorgaben des Preisklauselgesetzes erfüllen. Insbesondere muss die Miete an den amtlichen Index gekoppelt sein, und der Vermieter muss im Gegenzug für mindestens 10 Jahre auf sein ordentliches Kündigungsrecht verzichten beziehungsweise dem Mieter ein mindestens zehnjähriges Verlängerungsrecht einräumen. Ohne eine solche Vereinbarung bleibt der Mietzins während der Laufzeit unverändert.

Die Vereinbarung über Nebenkosten und sonstige Betriebskosten sollte detailliert im Vertrag festgehalten werden. Fehlt eine ausdrückliche Regelung, so kann der Vermieter nach Vertragsschluss nur die tatsächlichen Betriebskosten abrechnen. Um Überraschungen zu vermeiden, ist es ratsam, im Gewerbemietvertrag alle umlagefähigen Kostenarten einzeln aufzulisten und einen klaren Verteilungsschlüssel zu definieren. Zu den üblichen Betriebskosten zählen zum Beispiel Grundsteuern, Wasser- und Abwasserkosten, Heiz- und Warmwasserkosten, Müllabfuhr, Hausreinigung, Gartenpflege oder Versicherungen. Wird im Vertrag lediglich allgemein auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV) verwiesen, sollte darauf geachtet werden, dass dabei die sogenannten „sonstigen Betriebskosten” ausdrücklich genannt werden. § 2 Nr. 17 BetrKV ermöglicht es dem Gewerbemieter, zusätzliche, spezifische Kosten zuzuordnen, sofern sie klar aufgeführt werden. Darüber hinaus sollte festgelegt werden, dass Nebenkostenvorauszahlungen erst nach Vorlage einer prüfbaren Abrechnung fällig sind. Eine ordnungsgemäße Abrechnung muss alle Posten, Verursacher, Verteilungsschlüssel und den Abzug bereits geleisteter Vorauszahlungen ausweisen.

Sicherung des Mietzinses spielt bei Gewerbemietverträgen eine wichtige Rolle. Häufig verlangt der Vermieter eine Mietsicherheit, traditionell in Form einer Barkaution. Anders als im Wohnraummietrecht ist die Höhe der Kaution bei Gewerbe nicht begrenzt. Nach aktueller Rechtsprechung steht die Kautionshöhe grundsätzlich im Ermessen der Vertragsparteien – eine gesetzliche Obergrenze wie das Wohnraummietrecht kennt das Gewerbemietrecht nicht. Dementsprechend kann auch eine relativ hohe Kaution vereinbart werden, etwa wenn der Vertrag langfristig angelegt ist oder es sich um eine fristlose Kündigung im Raum steht. Der Vermieter muss die Kaution zugunsten des Mieters jedoch angemessen verzinsen; meist wird der Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist zugrunde gelegt. Der Mieter sollte auf eine eindeutige Vereinbarung drängen, wie und wo die Kaution angelegt wird.

Eine Alternative zur Barkaution ist die Mietbürgschaft. Dabei tritt ein Bürgen (z.B. ein Familienangehöriger oder ein Finanzdienstleister) nach § 765 BGB ein und sichert die Verpflichtungen des Mieters ab. Es gibt einfache Bürgschaften und die häufig gewünschte selbstschuldnerische Bürgschaft, bei der der Bürge sofort eintritt, wenn der Mieter säumig wird. Auch diese Form der Mietsicherheit wird als Mietsicherheit gewertet und fällt streng genommen noch unter die Regelung des § 551 BGB (Wohnraumbezug). In der gewerblichen Praxis wird jedoch oft darauf verzichtet, an die dreifache Monatsmiete gebunden zu sein, sodass die Bürgschaft deutlich höher ausfallen kann. Der Vorteil für den Mieter: er muss nicht große Liquidität hinterlegen, sondern zahlt eine Jahresgebühr an die Bürgschaftsagentur. Dennoch bleibt der Mieter letztlich in der Haftung für Schäden, Renovierungskosten oder Mietrückstände – die Bürgschaft ist ja schließlich ein Kreditersatz. Facility Manager sollten daher prüfen, ob eine Kombination möglich ist, etwa reduzierte Barkaution plus Bankbürgschaft. In jedem Fall sollte die Form der Sicherheit klar vereinbart und dokumentiert werden, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

Nach der gesetzlichen Grundregel obliegt dem Vermieter die Instandhaltung und Instandsetzung des Mietobjekts. Alle Abweichungen von dieser Regel sind ausdrücklich im Mietvertrag festzulegen. Will der Vermieter Instandhaltungsaufgaben auf den Mieter übertragen, muss dies detailliert geregelt sein. Typischerweise können dem Mieter kleinere Reparaturen und laufende Instandhaltungsarbeiten zugewiesen werden, solange diese durch den vertragsgemäßen Gebrauch veranlasst werden und im Risikobereich des Mieters liegen. Der Umfang solcher Arbeiten sollte sich auf den inneren, bei Vertragsbeginn mangelfreien Zustand des Objekts beschränken – zum Beispiel Renovierungen von Böden oder Wänden, die durch normale Nutzung abgenutzt werden. Die Parteien können auch vereinbaren, dass der Mieter anteilig Kosten für gemeinschaftlich genutzte Anlagen trägt („ohne Dach und Fach“). Hier sieht man oft eine Höchstgrenze von etwa 10 % der Jahresmiete vor, um zu vermeiden, dass der Mieter neben seinen Kernpflichten übermäßig belastet wird. Aus Sicht des Mieters ist darauf zu achten, dass solche Kostenbegrenzungen vertragsgemäß und zumutbar sind.

Bei Schönheitsreparaturen, etwa Tapezieren und Streichen, ist zu beachten, dass diese formal zum Instandhaltungsbereich des Vermieters zählen. Die Überwälzung auf den Mieter ist zwar – anders als im Wohnraummietrecht – grundsätzlich zulässig, muss sich aber „im üblichen und angemessenen Rahmen“ bewegen. Das bedeutet, dass starre Fristenpläne oder starre Endrenovierungsklauseln, wie sie bei Wohnraummietverträgen häufig vorkommen, auch im Gewerbemietvertrag unwirksam sind. Ein Mieter sollte daher auf flexible, branchenübliche Regelungen bestehen oder Schönheitsreparaturen möglichst auf diejenigen Räume und Zeiträume begrenzen, in denen dies wirklich anfällt. Generell gilt: Je weniger Verpflichtungen der Vermieter auf den Mieter abwälzt, desto geringer ist die Gefahr späterer Nachforderungen oder Schönheitsrechnungen. Facility Manager können hier eine wichtige Rolle spielen, indem sie technisch nötige Instandhaltungen vom Vermieter einfordern und die „kleineren Reparaturen“ genau spezifizieren.

Bauliche Veränderungen durch den Mieter sind im Gewerbemietvertrag nur mit vorheriger Zustimmung des Vermieters zulässig. In der Regel muss jede wesentliche Umbaumaßnahme – etwa das Durchbrechen von Wänden, Änderungen an Versorgungsleitungen, Anpassungen an Haustechnik oder der Austausch ganzer Bodenbeläge – schriftlich genehmigt werden. Daher sollte im Vertrag eine Regelung enthalten sein, wie Umbauanträge einzureichen sind und unter welchen Umständen der Vermieter seine Zustimmung erteilen darf oder verweigern kann. Kleinere Veränderungen, die dem Gebäude nicht nachteilig dienen oder nur eine untergeordnete Rolle spielen, können oft noch im Ermessensspielraum des Mieters liegen. Die Vertragsparteien können auch vereinbaren, dass der Vermieter nur aus wichtigem Grund eine Zustimmung verweigern darf.

Wird ein Umbau genehmigt oder vertraglich zugelassen, muss in der Regel auch die Frage des Rückbaus geklärt werden. Gesetzlich muss der Mieter das gemietete Objekt bei Auszug in den ursprünglichen Zustand zurückversetzen. Das heißt, er muss alle eingebauten oder ausgesuchten Einrichtungsgegenstände entfernen und gegebenenfalls dem alten Zustand wiederherstellen (etwa eine eingebaute Ladentheke wieder zurückbauen oder einen selbst verlegten Teppich entfernen). In der Praxis ist es oft sinnvoll, im Mietvertrag oder in der Baugenehmigung ausdrücklich festzulegen, ob und in welchem Umfang Rückbaupflichten gelten. Der Mieter kann etwa vertraglich bestimmen, dass bestimmte wertsteigernde Umbauten nicht zurückgebaut werden müssen, wenn diese dem Gebäude – und letztlich dem Vermieter – auch über die Mietzeit hinaus zugutekommen. Gelingt es, einen umfassenden Rückbauverzicht zu vereinbaren, reduziert dies das Risiko hoher Rückbaukosten bei Vertragsende. Falls kein Verzicht vereinbart wird, ist häufig ein Kompromiss, etwa ein pauschal festgelegter Betrag für Rückbauarbeiten oder eine abgestufte Rückbauverpflichtung je nach Wert der Baumaßnahmen. In jedem Fall sollte für Umbauten, Erweiterungen oder neue Nutzungszwecke genau definiert werden, welche Leistungen der Vermieter übernimmt und inwieweit der Mieter für Planung, Genehmigungen und Rückbau verantwortlich ist.

Der Vertragszweck bestimmt den erlaubten Gebrauch der gemieteten Räume und ist deshalb als Zweckbestimmung oft ausdrücklich zu nennen. Aus der Rechtsprechung folgt, dass das Objekt in baulicher und behördlicher Hinsicht für den vereinbarten Zweck geeignet sein muss. Dazu zählt beispielsweise eine ausreichende Statik, ein Zulassungsnachweis bei spezieller Nutzung oder andere Genehmigungen. Der Vermieter muss daher zusichern, dass erforderliche behördliche Genehmigungen für den Gewerbebetrieb des Mieters vorliegen oder von ihm einzuholen sind. Der Mieter sollte im Zweifelsfall Protokolle oder Genehmigungen in den Vertrag einbeziehen, um sicherzustellen, dass der Betrieb wie geplant ausgeübt werden kann.

Oft enthalten Gewerbemietverträge eine Konkurrenzschutzklausel. Auch wenn es keinen gesetzlichen Anspruch darauf gibt, schützt das Prinzip des vertragsgemäßen Gebrauchs den Mieter davor, dass der Vermieter unmittelbar im selben Gebäude oder auf benachbarten Grundstücken ein Konkurrenzunternehmen zulässt. Das heißt: Verletzt ein neuer Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch (z. B. bietet er dasselbe Hauptsortiment an), kann hier ggf. eine Unterlassungspflicht des Vermieters greifen. Um spätere Unsicherheiten zu vermeiden, sollten die Parteien einen solchen Konkurrenzschutz vertraglich konkretisieren. Aus Sicht des Mieters ist es ratsam, möglichst genau abzugrenzen, welche Wettbewerbsbeziehungen ausgeschlossen sind. Gegebenenfalls wird der Mietvertrag ergänzt durch eine Zusatzvereinbarung, in der der Vermieter sich verpflichtet, nicht an Wettbewerber desselben Unternehmenszwecks zu vermieten. Dabei ist allerdings darauf zu achten, dass die Beschränkung weder zu allgemein noch zu unscharf formuliert wird, um keine ungewollten Lücken zu lassen. Alternativ kann auch ein ausdrücklicher Ausschluss jedes Konkurrenzschutzes vereinbart werden, was üblicherweise bedeutet, dass der Mieter fortan mit jeder Form von Konkurrenz leben muss – dies käme für einen Geschäftstreibenden meist nur infrage, wenn ihm der besondere Schutz auf anderem Wege gewährt wird.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Untervermietung. Während der Wohnraummieter unter bestimmten Voraussetzungen ein Recht auf Teilnutzung hat, besitzt der Gewerbemieter kein einklagbares Recht auf Untervermietung durch Dritte. Vielmehr hängt die Gestattung einer Untermiete allein vom guten Willen des Vermieters ab. Das Gesetz sieht nur vor, dass der Mieter bei einer unberechtigten Verweigerung das Hauptmietverhältnis nach entsprechender Kündigung beenden kann. Für den Mieter bedeutet dies: Er sollte im Hauptvertrag möglichst eine pauschale Zustimmung zur Untervermietung festschreiben oder zumindest transparente Kriterien vereinbaren, unter denen sie erlaubt wird. Der Vermieter wird in der Regel verlangen, dass er jeden Untermieter und dessen Geschäftsart kennenlernt. Eine vorbehaltlose Erlaubnis kann er häufig nur unter der Bedingung geben, dass er Widerspruch nur bei Vorliegen wichtiger Gründe (z. B. offensichtliche Unzuverlässigkeit) einlegen kann. Durch eine geschickte Vertragsformulierung kann der Mieter so sicherstellen, dass er bei Bedarf rechtssicher untervermieten darf, ohne eine übermäßige Vorabgenehmigungspflicht hinnehmen zu müssen.

Es muss die Haftung im Gewerbemietvertrag beachtet werden. Der Mieter haftet grundsätzlich für eigenes Verschulden und für das Verhalten seiner Erfüllungsgehilfen (z. B. Untermieter, Kunden, Handwerker). Klauseln, die eine verschuldensunabhängige Haftung des Gewerbemieters vorsehen, sind unwirksam. Das bedeutet in der Praxis: Ein Mieter kann nicht verpflichtet werden, für Schäden einzustehen, die er nicht zu vertreten hat. Er sollte darauf achten, dass etwaige Haftungsbegrenzungen im Vertrag nur für leichte Fahrlässigkeit greifen und Vorsatz sowie grobe Fahrlässigkeit weiterhin vollumfänglich beim Verursacher bleiben. Zudem kann geprüft werden, ob Haftpflichtversicherungen oder andere Versicherungsformen hilfreich sind, um Risiken, etwa bei Personenschäden oder großflächigen Beschädigungen, zusätzlich abzusichern.