Mieterinteressen in der Projektplanung

Zur Kalkulation der Mietkosten multipliziert der Mieter die benötigte Fläche mit einem marktüblichen Quadratmeterpreis. Die Miethöhe kann frei vereinbart werden, unterliegt aber dem Mietwucherverbot; orientierend sollten daher ortsübliche Vergleichsmieten herangezogen werden. Neben der Kaltmiete müssen die Nebenkosten einkalkuliert werden: Nach BetrKV (§ 2) fallen typische umlagefähige Betriebskosten wie Grundsteuer, Wasserversorgung, Heizung, Reinigung oder Müllbeseitigung an. Im Gewerbebereich werden zudem oft zusätzliche Kostenpositionen vereinbart – etwa Verwaltungs- oder Instandhaltungskosten, die im Wohnbereich nicht umlagefähig wären. Mieter sollten im Mietvertrag genau prüfen, welche Nebenkosten konkret auf sie abgewälzt werden.

Ein weiterer Posten ist die Maklerprovision. Für Gewerbemietverträge gibt es keine gesetzlich festgeschriebene Regelung – die Provision ist frei verhandelbar. Üblicherweise orientieren sich die Sätze am Mietwert und der Vertragsdauer (z. B. 2–3 Monatskaltmieten bei kurzer Laufzeit, bis zu 5 Monatskaltmieten bei längerer Laufzeit). Vor Vertragsabschluss muss geklärt werden, wer die Courtage zahlt (Vermieter, Mieter oder geteilt).

Nicht zuletzt gehören Umbau- und Anpassungskosten in die Budgetplanung. Fast kein gemietetes Objekt passt 1:1 auf die Bedürfnisse eines neuen Nutzers. Das umfasst Renovierungen, Einbauten oder technische Anpassungen. In der Praxis ist es üblich, vertraglich festzuhalten, wer diese Kosten trägt: Oft werden Investitionen, die den betrieblichen Nutzen (z. B. Spezialinstallationen) erhöhen, vom Mieter getragen, während Maßnahmen, die den Werterhalt der Immobilie sichern, eher dem Vermieter zuzurechnen sind. Diese Umbaumaßnahmen sollten bereits vor Vertragsabschluss grob geschätzt und in die Wirtschaftlichkeitsberechnung einfließen – etwa indem sie über Mietanpassungen oder Mietrückzahlungen verteilt werden. Im Gesamtbudget darf auch die Renditeerwartung nicht fehlen: Der Mieter muss abschätzen, ob der Einsatz der Mittel (inklusive Miete und Investitionen) durch die betriebliche Leistungsfähigkeit gerechtfertigt ist.

Nach dieser Vorbereitung beginnt die eigentliche Objektsuche. Gewerbemieter informieren sich häufig über Exposés von Maklern oder Vermietern und über Online-Portale (z. B. ImmobilienScout24, Immonet, Kleinanzeigen). Gleichzeitig sind persönliche Kontakte und spezialisierte Maklernetzwerke wichtige Quellen für passende Objekte. Hat man ein vielversprechendes Exposé gefunden, folgt die Besichtigung vor Ort.

Beim Termin verschafft sich der Mieter einen Gesamteindruck: Entspricht Lage und Gebäude der Planung? Dabei werden Lagefaktoren (Erschließung, Parkplätze) und der bauliche Zustand genau geprüft. Mieter achten z. B. auf Raumaufteilung, Raumhöhen, Lichtverhältnisse, technische Installationen (Elektro, Heizung/Klima, IT-Anschluss), Tragfähigkeit von Böden oder erforderliche Brandschutzmaßnahmen. Ausreichende Parkmöglichkeiten für Mitarbeiter und Kunden sind ebenfalls ein wichtiges Kriterium. Der potenzielle Mieter nimmt alle Mängel und Besonderheiten auf (etwa sichtbare Schäden oder Sanitäranlagen) und erkundigt sich nach erforderlichen Behördengenehmigungen. Notwendige Umbauarbeiten oder Einrichtungslösungen werden direkt angesprochen.

Insgesamt prüft der Mieter, ob das Objekt seinen Anforderungen genügt. Kleinere Lücken (z. B. fehlende Einbauten) können oft noch über vertragliche Regelungen geklärt werden. Entscheidend ist, dass während der Besichtigung alle Fragen geklärt und Beobachtungen protokolliert werden. Am Ende entscheidet die Kombination aus Raumprogramm, Kostenrahmen und baulicher Eignung, ob das Objekt in die engere Wahl kommt.